房产税疑变“纸老虎”不照搬旧模式更寻新突破

2013-06-20 来源：0352房网编辑：李建霞

摘要：从房地产市场角度看，已经实施试点的上海、重庆两地，房产税对楼市的影响并没有最初人们预期的那么大。业内人士说，房产税试点并不仅仅是单纯的扩围问题，其实质更是对房产税制度的一种创新突破。只有房产税自身不断“突围”，才能逐步达成上述诸多政策意图。

　　沪渝房产税试点效果有限 不宜照搬旧模式

　　从上海、重庆房产税试点情况来看，房产税对楼市的调节作用有限。业内人士建议，房产税征收标准、征收范围以及税率有待完善，其他试点城市不宜盲目照抄上海和重庆版本，应适当扩大征收范围至存量房产。

　　根据国家统计局公布的数据进行统计，试行房产税两年多以来，重庆新建住房价格上涨了4.5%，上海新建住房价格上涨了7.6%。

　　上海的房产税被普遍认为是“纸老虎”。上海房产税的征收方式是面对增量房，主要是针对本地家庭新购的第二套住房和外地户籍新购住房，按年征收，给予人均60平方米的免税住房面积扣除，计税价格为当前房屋交易价格的70%，通用税率为适用0.6%;价格低于上年度新建商品住房平均价格的2倍，税率为0.4%。

　　房产税收入在上海财政收入中只能算作九牛一毛。上海市财政局的数据显示，2012年上海市地方财政收入3743.71亿元，其中房产税24.6亿元，房产税收入在上海总体财政收入中仅占0.66%。而今年前5个月，上海的土地出让收入已高达515亿元。

　　重庆房产税的模式是主要针对增量，同时对存量的别墅住宅征收，征收范围包括个人拥有的独栋商品住宅(别墅);新购的高档住房，以“超出价格”(超出上两年商品住房相关均价2倍及以上)为标准，进行征税等。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，下一轮房产税试点城市组合将以“热点城市和准备充分的二三线城市”为主。

　　有专家建议，其他城市不应照抄沪渝房产税模式，沪渝房产税的征税面设计得太窄，应逐步适当扩大;税率的制定要灵活，针对不同人群要制定差别比例税率。

　　试点扩围更需“突围”

　　在今年下半年房产税试点扩围可能出现突破的预期下，近期各地纷纷上报试点方案的消息格外引人注目。北京、深圳、杭州等地的试点扩围呼声不绝于耳，有关存量征收、增量征收的议论此起彼伏。房产税试点扩围的重要性毋庸置疑，但我们在关注扩围的同时，更应当关切房产税制度自身的突破，房产税试点应当在更多领域大胆创新、稳步推进。

　　需要首先明确的是，房产税试点是我国财税体制改革的一个重要环节。在这个背景之下，房产税试点拥有多重目的，较为重要的政策意图至少包括平衡供需调控楼市、遏制土地财政扩充地方财源、完善我国税收制度优化财产再分配等三个方面。

　　从房地产市场角度看，已经实施试点的上海、重庆两地，房产税对楼市的影响并没有最初人们预期的那么大。两地不少房企私下认为，房产税试点并没有对当地新楼盘的销售策略产生重大影响。实际上，认为房产税遏制了投机性需求的释放，不如说是行政性的限购限贷政策发挥了关键作用，房产税起了补充作用。房产税没有立竿见影的根本原因是，当前已有的房产税试点方案并不是充分市场化的运作机制，各方面仍处于强大的行政约束之下，其对市场的深层次影响也就无从谈起。对于整个房地产市场而言，运行机制不完整或者制度尚存缺陷的房产税对楼市参与各方都缺乏强大的威慑力。房产税试点扩围题中应有之意是进一步完善税收手段对楼市的调节作用，新增加的试点城市应当力争建立完善的动态房产价值评估体系、严密有效的税收征管机制、透明公开的信息登记系统等。在未来行政调控手段完全退出之前，房产税必须提前做好准备，担负更多市场化调节的职责。

　　从土地财政的角度看，房产税试点试探出了土地财政这个“池子”的深浅。近两年上海、重庆两地财政部门的数据显示，两地征收的房产税总量仅占当地财政总收入很小一部分，尚不能与规模庞大的土地出让收入相比。土地财政是当前掣肘楼市调控政策发挥作用、弱化调控效果的重要因素之一。土地财政的存在不仅使房价上涨难以遏制，同时还使一些部门难以在房地产市场中保持中立和超然的立场，模糊了运动员与裁判员的身份和界限，加大了房地产市场的调控难度。房产税作为一种相对稳定的地方税，具备成为地方政府财政收入支柱税种的潜力，但房产税要长成一棵参天大树就不得不向存量住宅开刀，否则会极大限制和影响房产税的实际效果。房产税试点扩围应当在探索增量征收制度的同时，更要注重在存量征收方面有所突破，起码应当尽早着手完善相应的技术、法律、机构储备，对不同的征税方案进行测算对比，明确稳步推进的路径。

　　从税收体制角度看，房产税试点是我国财税体制改革的重要方面，很多制度性问题亟需通过试点找到解决办法。上世纪九十年代我国进行分税制改革之后，强化了中央政府的财权，改善了中央财政的状况，使中央政府有更强的调控能力，但地方财权被相对削弱后，其相应的事权并没有缩小，反而在一定程度上扩大了。这造成地方政府公共管理职能繁重，但相对应的财政资金不足。客观上这种事权与财权的不对等，推动了土地财政的滋生和壮大，进而又影响到房地产调控政策的效果。当然，一段时期以来很多地方政府通过土地财政解决了地方建设发展资金的问题，但这不是长久之计。构建健康稳定的地方财政收入来源已经刻不容缓。从这个角度看，房产税试点扩围包含了财税体制改革的多重内涵，在探索存量征收同时还要从制度层面解决重复征税、优化财产再分配等问题。

　　房产税试点并不仅仅是单纯的扩围问题，其实质更是对房产税制度的一种创新突破。只有房产税自身不断“突围”，才能逐步达成上述诸多政策意图。房产税试点扩围应当顺应改革潮流，成为改革尖兵，为楼市稳定发展、经济结构调整创造有利条件，为投资者、广大民众带来更多改革红利。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，房产税要发挥调节贫富差距的功能，如果税率很低或不实行累进制，就无法有效发挥这种功能。房产税应当规定人均住房消费免税额，可因地、因时制宜允许存在适当差异。超过免税面积一律征税，但税率可按人均超面积具体情况实现逐步累进制。

（责任编辑：李建霞）