京城房价调控越调越高迷局 价格机制被指失灵
2013-06-18 来源：中国经济周刊 编辑：李建霞
摘要：今年6月份，北京市住建委再次发布《北京市商品房预售资金监督管理办法》称商品房预售资金必须按规定达到一定建设进度后按计划支取，开发商支取预售款由原来的4个节点，再增加1-2个使用节点，业内呼吁政府保持调控政策的连续性
新国五条出台后，北京房价上涨压力仍未明显缓解。来自市场机构的数据显示，5月的北京楼市再度出现量价齐升。
6月份，北京市住建委再次发布《北京市商品房预售资金监督管理办法》称商品房预售资金必须按规定达到一定建设进度后按计划支取，开发商支取预售款由原来的4个节点，再增加1-2个使用节点，而在此前，亦有媒体报道称近期有大约40个楼盘项目未能如期获批预售证，甚至要经过北京市副市长签字审批。相关职能部门尽显试图力挽狂澜的调控决心。
这一系列的调控手段面对房价持续增长的压力，作为房价风向标城市的北京能否稳定房价有待观察。
6月调控压力“山大”
北京市住建委未就预售许可审批实施配额管制等管理手段做出回应，但相关负责人表示，北京市住建委执行中央房地产调控政策的力度是十分严格的，要严格贯彻和落实北京市政府下发的“京十九条”楼市调控的细则。
一位不愿透露姓名的中国房地产协会高层人士透露，如果北京市住建委真的以“4万元”作为基准，那么也可以将这种做法视为“京十九条”的延伸。“这主要体现出北京拥护中央进行房地产调控的决心。”
职能部门之所以使用这样的手段，似乎是因为近期北京市新房量价齐升所致。北京版国五条细则落地两个月，在政策不断收紧的局面下，北京新房成交没有出现传统的红五月，但还是成功走出低谷，出现量价齐升的局面。
来自伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年5月北京纯商品住宅(不含保障房)网签5598套，环比上月上涨6.2%，比去年同期下降32.9%。其间纯商品住宅交易均价为24356元/平方米，同比环比均出现一定程度上涨。
据伟业我爱我家市场研究院监测数据，2013年1到5月累计新增供应仅为15227套，累计交易量达到36633套，北京新房市场新增供应量与交易量的差值高达21406套，也就意味着2013年以来北京新房库存量净减少21406套，楼市供不应求的形势严峻。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，持续半年以上的供不应求的现状，也是新政实施当月价格环比上涨的根本原因。
房价地价越调越高？
自从3月份新国五条落地之后，北京成为第一个出台细则且最为严厉的城市。诞生于4月的“京十九条”要求北京各级政府单位继续严格执行住房限购措施;加强商品房销售管理等措施。
从“京十九条”落地之后，北京不仅严格执行“20%个税”政策，还不断通过控制预售审批节奏来控制新房入市步伐。
在不久前，亦有消息称北京大约有40个楼盘未能如期获得预售许可证。随后有媒体报道称，有20余楼盘未被批准。即便通过住建委审批，也还需要北京主管副市长亲自审批后才能最终确定。
消息称，在北京房价连涨的背景下，北京市高层控制房价的压力很大，已多次召集住建委等相关部门研讨如何为房价降温。“根据北京市委高层领导的要求，无论如何，北京二季度的房价数据一定要有所改观，年内房价趋稳的调控目标亦一定要完成。”
政府的煞费苦心却并未让房企止步。直接影响北京房价的土地市场依旧是各路房企必争之地。例如，4月9日，北京石景山区鲁谷路C2商业金融用地被新能(北京)国际房地产开发有限公司以11.65亿元竞得，楼面价为每平方米2.13万元，溢价率高达174%。
而到5月20日，泰禾地产以11.25亿元配建73000平米公租房的竞拍价格，将通州台湖镇B-03号地块收入囊中，扣除保障房后楼面价为19053元/平米。这个价格创造出通州单价地王。
北京作为中国房地产市场的标杆之一，其房价和成交量直接影响到全国市场预期。但是即便面对如此严厉的调控手段，北京的房价依旧难以稳定。“只控房价不限地价”的调控方式必将导致房企成本增加从而提高房价。
在“京十九条”落地之后，政府还试图通过限制土地入市的方式打乱房地产企业预期，以期获得调控效果。5月27日上午北京市土地整理储备中心暂停北京市丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目挂牌出让。
但是时间尚不足一个月，6月13日北京市土地整理储备中心通告，上述地块将于2013年6月19日恢复挂牌出让活动。该宗地恢复交易后，交易起始报价为13.59亿元。相比暂停出让前后，该地块的起始出让价直接上涨4900万元。
一方面是政府不断调控，一方面是不断上涨的房价和地价，业内一些人士甚至悲观认为北京房地产市场价格机制几乎失灵。
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