小产权房屡禁不止 高房价为其市场主要推力
2013-06-05 来源：0352房网 编辑：李建霞
摘要：从2007年原建设部发布预警，提示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋后，小产权房的问题开始为社会所关注。相对于商品房，建设在集体土地上的“小产权房”没有国家认可的房产证，其上市交易很难受到法律的保护。但小产权房因价格优势，已在地方潜行多年，规模日渐庞大，渐有尾大不掉之势。
小产权房的规模到底有多少?这原本是政府制定相关措施的基础，但可惜的是，这一数据长年缺失。
这几年一个数据被不断地引述：全国小产权房面积约60亿平方米。但该数据并非出自官方，起始来源也难以考据，其真实性有很大的疑问。
国内的重点城市也鲜有公布其辖区内小产权房规模，一是小产权房建设销售过程不经过当地政府房地管理部门，不像商品房那样便于统计;二是小产权房目前还被视为违规，若辖区内规模过大，难免令相关部门有渎职之嫌。
对小产权的解释归纳起来主要有3种解释：
第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。
尽管有明令禁止，且其权属不完备、面临诸多政策和交易风险，但小产权房以其价格较低、手续较简、准入无限制等优势，迎合了不少人的需求。小产权房禁而不绝背后主要有三大“推力”。
首先，中国楼市近十年来高房价与居住需求之间的矛盾为小产权房“创造”了巨大的市场。与普通商品房相比，价格较低是小产权房最大的优势，也是小产权房屡变花样、禁而不止的直接原因。一位在武汉团结小区看房的张先生说，他知道该房屋只能办理房产证，没有土地证，不能上市交易，可令他心动的是该房屋价格仅为五六千元，是周边商品房的一半。一位中介说：“只要高房价的现状不改变，小产权房就一直有市场。
其次，小产权房这个名称指向的是我国目前的土地制度安排。现有农地制度安排最大的问题是农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿。造成“同地不同价”。逐利性决定了农民会在正式的土地制度安排之外寻求利益补偿。
再次，监管不到位、执法不严格形成负面示范效应。执法不严使得购买小产权房的人抱定法不责众心理，需求助推小产权房存量快速扩张，最终尾大不掉
在建在售的可以叫停拆除，已售小产权房如何处理?这是解决小产权房问题的难中之难。
一位国土部高层曾直言：小产权房肯定是违法的，但一些销售出去的房子已经住人了，这时采取措施，要涉及成百上千群众的利益。
对于已售小产权房，强制拆除造成的社会影响太大，政府不敢轻易动用该手段，且相关法律也不支持政府拥有该项权力。而政府置之不理、长期搁置的办法，则会变相鼓励其他在建在售的小产权房加快销售进程，以便进入“政策灰色地带”求得长久生存。
补缴土地出让金让已售小产权房转为商品房的观点一度很流行，但在实际执行过程中也会出现不少问题，如补缴土地出让金标准如何确定?如果标准太高，已经购买小产权房的群体可能不愿支付这一成本，如果标准过低，则又让小产权房变成了套利工具，更加助长小产权房的蔓延。
此外，该措施还面临法律困境。现行法律规定，商品房必须建设在国有土地上，小产权房用地则是集体用地，如其转变成商品房，则其用地必须先要经过征地程序成为国有土地，而单纯补缴土地出让金并没有涉及这一环节。
而如果通过事后“征地”过程让已售小产权房转为商品房，又涉及到对集体土地原所有权拥有者的征地补偿，补偿费从何而来?
如果不事先对上述诸多事项作出详细方案，贸然处置已售小产权房，可能造成很大的社会影响，而这将是很多地方主政者极力避免的状况。
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