广东国五条细则落地 业内笑言更像“保护伞”
2013-03-27 来源：0352房网 编辑：小忧
摘要：由于楼市调控“国五条”地方细则开始在3月最后一周密集出台。25日，广东已率先公布其相关细则，部分城市二手房市场成交量出现高位回落态势。专家认为，在政策“真空期”抢搭“末班车”造成的成交火爆现象，也将随着“末班车”到站而终结，部分城市二手房市场可能会异常冷清。
这个点儿买房流行“闪签”
在上海一家银行工作的唐小姐，上周末刚刚搬进新租的房子，正准备开始新的生活，就接到了房东的电话：“实在对不起，这房子我今天卖了，请搬出来吧。”
前一天还在出租，后一天就把房子给卖了，这样的房东近期并不少见。从上海多家房产中介了解到，由于担心楼市调控“国五条”地方细则可能在3月底出台，二手房买卖双方都急于成交，在价格上各有让步。21世纪不动产在上海部分门店成交客户中有30%以上是“闪签”，个别门店单日八成以上成交量都是这种“一拍即合”型的。
“3月上海二手房成交量很有可能超过3万套，甚至会超过2009年11月3.2万套的纪录。”德佑地产研究总监陆骑麟说，目前仅德佑的成交量就环比增长了3.5倍-4倍。
由于地方版细则尚未落地，政策的“末班车效应”使得3月以来的二手房市场尤为活跃。中国房地产信息集团研究中心提供的交易数据显示，在“国五条”细则出台后的第一周，该机构所监测的14个重点城市中，二手商品住宅成交套数几乎全线暴涨，多个城市单周成交量环比增幅超过300%。
业内预计，今年一季度，北京二手房交易量将超过6万套。不过对于中介市场而言，这只是短暂的繁荣，下两个季度或将迎来小中介门店关闭潮。
上海中原地产金杨店工作人员称，进入3月的最后一周，虽然二手房交易仍较为活跃，但与前段时间的火爆情形相比，已不可同日而语。“现在客户也不急着连夜过户了，‘闪签’的情况也很少，特别是买家产生观望情绪，交易量明显下降。”
不少业内人士认为，3月政策真空期透支了市场需求，同时地方落实"国五条"的措施也会抑制部分需求，可以预见，随着“末班车”到站，部分城市二手房市场可能会异常冷清。
应避免误伤合理需求
“国五条”出台后，为"突破"限购及税收政策，有些夫妻竟通过离婚来规避，网上甚至流传着“离婚买房攻略”。
广东只是“国五条”细则推出的一个开始，本轮调控力度最终如何，还要看京沪深等一线城市细则的具体情况出台后再做打算。
25日晚间，广东省人民政府网站公布《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，被称为广东版“国五条”细则出台，意味着各地楼市调控大幕正式拉开，引发各种评论纷至沓来。不少业内人士表示，该细则内容避重就轻、模棱两可，执行上有差别化，实质性“杀伤力”有限，力度小于市场预期。与之对应的是，26日大盘大幅下跌的背景下，不少地产股逆市飘红。
分析人士认为，接下来其他一线城市的细则尤为关键，调控力度决定地产股走向。
细则不细“雪藏”问题
“20%个税没说如何执行”、“房产税及一二套房贷政策被‘雪藏’”、“简直低于预期设想”。广东省成为“出头鸟”，细则一出就备受争议。
发现，在其1400余字的文件通知中，对应国务院“国五条”各项条款共涉及五方面内容。但对大家普遍关心的二手房交易20%个税究竟怎么征收，二套房贷首付和利率是否会提高，限购范围是否会扩大等内容并无详细规定。在其细则中，仅对二手房交易20%个税仅提及“严格执行”，但并未提出如何执行。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，广东版“国五条”并无调控房价诚意、并无调控政策新意。作为全国首个落地的地方版细则，广东版调控的总基调是“保大于压”，房产税全面扩容难、重新强调了价格控制目标、个税20%和限购升级的政策局限于小部分城市，并把细则执行的制定权下放到地方城市，这说明重要的政策执行存在悬念。同时，他认为，涉及市民普遍关注的诸如“个税、限购、房贷”等关键性问题被“雪藏”，而内容又缺乏地方实际可操作性，重要政策的制定权与落实权之间存在“踢足球”的嫌疑。
也有专家直言，在广东版细则的第二条中，关于“坚决抑制投资投机购房需求”里的规定是“房价过快上涨的地区要及时采取限购措施”，“这样的提法很模糊，什么是过快增长?如何界定是过快还是较快?这个标准怎么判定?”该人士表示出自己的担心，如此模糊的调控细则让接下来将出台的各地方细则找到一个很好的“保护托词”。
与此同时，也有分析人士认为，尽管广东版细则对二手房交易个税征收办法及二套房贷如何收紧等没有详细解释，相关问题也需要各市执行的细则来解答。但其明确要求广州、深圳、珠海、佛山继续限购，且原限购政策与“国五条”不符的立即调整，这就意味着，原本未纳入限购的城市如广州增城、从化等区域都将纳入限购，范围是有所扩大的。“至于个税计征办法，由于需要等待国税总局的具体解释，因此在政策中没有细谈可以理解。”
未来“细则”或超预期
虽然在广东版“国五条”细则推出后，市场预期各地未来一段时间也将相继推出“国五条”细则，但从证券市场来看，调控并没有产生多大的负面影响。
26日在大盘明显调整的背景下，地产股走势却相对稳健。“万保招金”四朵金花仅万科A小幅下跌0.18%，板块指数出现微跌，走势明显强于大盘。“广东只是‘国五条’细则推出的一个开始，后续各地“国五条”细则的力度是影响行业的主要因素。本轮调控力度最终如何，还要看京沪深等一线城市细则的具体情况”，某券商一地方分析师指出，不排除未来各地“国五条”细则可能出现超预期的可能。目前来看，政策环境仍较为负面，本周是各地政府落实各地方调控细则的时间窗口，投资者应谨慎看待地产板块，耐心等待各地细则出台后再做打算。
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