成都商业地产空置率高升 有泡沫已为事实
2013-01-18 来源：0352房网 编辑：小忧
摘要：2012年是成都商业地产的爆发期，这也是顺应了最近几年全国商业地产的供应潮，短期内供大于求，“20年消化量集中在三五年供应。”写字楼空置率已经全国最高，而城市综合体则更面临“空城”、“死城”的危险。
空置率高升
1月15日，世邦魏理仕（CBRE）发布的2012年全年成都房地产市场回顾显示，2012年全年成都办公楼市场净吸纳量达到40万平方米，较2011年同比增长8个百分点，而成都全年写字楼市场累计新增约为98万平方米，比2011年增长69%。在巨大的新增供应的压力下，2012年成都优质写字楼空置率被推升至34.6%，较2011年增加8.8个百分点。
四川中原地产于同一天发布的报告也称，写字楼供应放量已经成为市场常态，新增供应不断突破历史新高。与供应的巨幅放量相比，市场有效需求不足，成交量没有出现相应的增长而是保持在相对稳定的水平。2012年写字楼的供需比为1.80，供需比依旧居高不下，写字楼供过于求的情形依然较为突出。
世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文表示，2012年一线城市的办公楼空置率为7.94%，二线城市办公楼的空置率高达20.7%，而成都在全国11个二线代表城市中，办公楼库存量最高，接近400万平方米，空置率也最高，达34.6%。
与此同时，四川商业地产联盟、四川连锁商业协会联合发布的数据显示，截至2012年11月底，成都开工兴建、开业运营的商业综合体达到118家，体量超过1000万平方米。
四川连锁商业协会会长、四川商业地产联盟秘书长冉立春表示，商业地产2012年集中放量，但是人气不足，一些商铺租金低甚至出现倒贴。他认为：“这种形势难以改观。没有特色，没有差异化，不是改观，而是要空铺。”
成都锐理数据平台公司总经理郭洁表示，2012年是成都商业地产的爆发期，这也是顺应了最近几年全国商业地产的供应潮，短期内供大于求，“20年消化量集中在三五年供应。”写字楼空置率已经全国最高，而城市综合体则更面临“空城”、“死城”的危险。“租售比不成比例，3万元/平方米的售价租金只有30元/平方米·月 。而且交房的供应量越来越大，空置率会继续上升，价格则会下降。”
未来挤泡沫？
在商业地产巨大放量下，首当其冲的就是租金表现。以新世纪环球中心为例，其平均租金大致在40元/平方米·月。而一家中介机构销售人员向记者介绍，甚至出现10-20元/平方米·月的极端超低租金，这与全市写字楼平均100元/平方米·月的价格形成巨大反差。
胡港文表示，2013年，成都和天津写字楼供应量将大幅增加，将给市场租金和空置率带来较大的压力。“价格受到供应的影响，三年来供应量集中新增上市，短期内某些板块真是让人有点担心，有可能按照以前的经验，是否需要政府出手？曾有某城市在写字楼供过于求时，当地工商管理部门不帮登记在住宅的企业延续工商登记，把这些企业逼出来帮助吸纳那些办公楼面积。”
世邦魏理仕预计，未来两年成都写字楼市场都将会有大量新增供应，2013年新增供应预期将超过100万平方米，其中大部分位于天府新城区域，因此，世邦魏理仕预测未来几个季度租金和空置率都将承压。
不过，胡港文认为，总体还是乐观的。这一供需失调的状况一部分将被较为弹性的国内需求所平衡（私人企业及国企的办公升级需求）。在二线城市，超过70%的写字楼未来供应将用作公司自用或被散售。“城南发展随着人口、产业的迁移到位时，租金肯定不是今天的水平，绝大多数原因在于供求失衡造成的短期水平。”
天府新城区域内数个新开业的城市综合体，人流量都非常低。而郭洁表示，大量城市综合体的出现，招商成为难题，现在城市综合体又回到了七八年前免租金的现象。而在市中心的广百百货成都店在2012年9月下旬正式关门歇业，结束了一年多短暂之旅。
不过，冉立春表示：“有泡沫是事实，但是过剩危机暂时还不明显。商业地产以关店为标志。” 他甚至认为，商业地产价格还会走高，原因在于投资渠道少，钱没有地方去，而且投资者仍然普遍看涨，此前购买商铺都赚了，在这样的效应下，价格不会下跌。
不仅如此，四川中原地产报告也显示，供应井喷的成都写字楼市场在2012年已经表现出整体销售疲软，2012年写字楼销售价格为10510元/平方米，环比微涨0.13%，与2011年基本持平。由于库存量较高，市场竞争较为激烈，写字楼价格上涨压力较大。部分项目为了快速回笼资金，通过内部认购或直接加大优惠力度等降价促销方式快速回笼资金，单价跌破万元。
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