海南市楼市进入阵痛期 隐形资金链危机
2013-01-11 来源：0352房网 编辑：无忧
摘要：很多中小开发商在海南炒地的常用手法：低价收购工业用地，然后通过片区规划调整和土地性质变更，再寻找买家高价出售。但随着国家房地产调控政策的持续打压，海南楼市随之在2011年开始急转直下，一度陷入冰冻状态，这让很多中小开发商措手不及。
海南楼市正在进入阵痛期，开发商偷工减料、压缩配套、延期交房、拖欠工程款和工资，甚至老板“跑路”等现象层出不穷。
撑不下去的中小开发商只能“断臂求生”，寻求有实力的房企进行兼并收购，进一步加剧海南房地产市场的激烈洗牌。
小开发商出局
两年后，陈鸿昌（化名）坐在我们面前，话语客套但却难掩疲态，完全没有了当年的意气风发。
陈鸿昌依然迫切地询问：“你有没有认识一些需要地块的开发商，我手上有几块地要急着出手。”
而陈鸿昌在两年前问过类似的问题。只不过，当时热衷于买地的陈鸿昌，是想联络一些开发商，收购地块。
此前的2010年1月，国际旅游岛政策出台刺激海南在短期内急剧膨胀，购房者和开发商都蜂拥而至，催生海南楼市的第二波热潮。
正是奔着这股热潮，陈鸿昌在2010年初从湖南转战海南，以每亩十几万的价格收购了位于海口西海岸一个老工业区内的150亩地块。这是一块工业用地，陈鸿昌收购后以每亩20多万元的价格补交的地价差，将这幅地块变更为住宅用地。
本来打算自己开发，但有开发商竟然想高价收购这幅地块。陈鸿昌随之将这块以每亩180万元的价格出售给对方，转手获利2个多亿。
这让陈鸿昌感到像做梦一样，“我决定不做开发，只做土地买卖，这样赚钱更快”。陈鸿昌随后通过入股、直接收购等方式，在海口、文昌、琼海收购了五幅地块，面积从几十亩到600多亩不等，都是工业用地。这也是很多中小开发商在海南炒地的常用手法：低价收购工业用地，然后通过片区规划调整和土地性质变更，再寻找买家高价出售。
但随着国家房地产调控政策的持续打压，海南楼市随之在2011年开始急转直下，一度陷入冰冻状态，这让陈鸿昌措手不及。
陈鸿昌说，一方面是政府对炒卖土地行为的打击力度不断加大，申请调整规划和改变土地性质越来越难，另一方面是市场逆转导致没人愿意接手。而这两个环节对炒地来说，缺一不可，“尤其是很难找到敢接盘的人”。
“出来混，迟早要还的。”陈鸿昌略带一丝自嘲，他说自己公司的资金链已经难以支撑，2010年赚的利润又全部砸了进去。
隐形资金链危机
陈鸿昌的遭遇，折射目前海南房地产市场的缩影。惊喜、兴奋、贪婪、未知乃至恐惧等诸多复杂情绪，在海南开发商中反复交织。有人甚至调侃说，海南的房地产开发商每天都在惊喜和惊吓中度过。
陈鸿昌当年出售的这个地块上看到，这里已经是楼宇林立，但该项目并未对外推售。陈鸿昌说，当时这个项目楼面地价约每平方米1000元，建安成本2500元，加上税费和销售成本等，预期销售价格为8000元。
但根据目前情况来看，这个项目附近的房价普遍在每平方米5000至6000元。这意味着，如果低价销售，这个项目的接盘者很可能无利可图。
陈鸿昌说：“接盘者也不是很专业，但当时根本也没想到房价会下跌这么多，毕竟那时候大家都像疯了一样。”
有知情人士透露，按照计划该项目在2012年6月份就可以推售，但接盘的开发商不断延缓工期，并迟迟不愿意开盘，主要是周边楼市价格下调导致该项目的销售压力太大，“定价高了难以销售，定价低了可能会亏本”。
陈鸿昌坦言，公司陷入资金链困局主要是因为被一时暴利冲昏了头脑，几个项目同时上马，一旦某一个环节出现问题，就很容易导致整个链条面临断裂。
本报通过对多位开发商访问了解到，类似于陈鸿昌的案例在海南楼市中并不在少数，目前很多中小开发商普遍因销售回款遇阻而陷入资金链压力。
而更深层次原因是，在海南房地产市场中2009年至2010年之间上马的项目过于集中，导致大量楼市扎堆入市，竞争过于激烈。
根据官方统计，仅仅在2010年，海南全年房地产开发就完成投资467.87亿元，同比暴增62.5%。而有机构统计，开发商2010年在海南房地产的总投资不低于1000亿元，房地产项目可谓遍地开花。
深圳某大型上市房企海南负责人表示，目前海口楼市这一轮推盘的项目多是在国际旅游岛热潮时所拿地块，而且很多都是通过招拍挂拿地或接手二手地块，土地成本相对较高，很难对售价进行大幅下调。
该负责人称，目前海南中小开发商普遍都存在不同程度的资金压力问题，尤其是以投机为目的的开发商被套牢。“虽然没有出现大量开发商倒闭的情况，但因资金链压力而陷入半停工和停工状态的开发商越来越多。”
尤其是一些开发商开始采取了偷工减料、压缩配套、延期交房、拖欠工程款等方式，缓冲资金链带来的压力。
根据海南当地媒体报道，在2012年下半年，海南陵水、三亚、琼海、文昌等地出现了多起开发商拖欠工程款和欠薪情况，包括三亚某标志性楼盘。
行业并购上演
相对普遍存在隐形危机而言，海南楼市中出现的中小开发商显现危机更值得关注，尤其是一些开发商开始寻求外部输血。
深圳某大型上市房企海南负责人透露：“2012年以来向我们寻求收购的开发商越来越多，这些开发商大多拥有土地，但没能力开发，也有很多是项目进入部分开发状态，部分开发商甚至想把项目全部出让给我们。”
该负责人表示，这些开发商主要是因为资金链问题，急于出售项目以获取自救，“往往提出的收购条件是要求现金支付”。
根据公开资料，部分拥有资金优势的开发商开始在海南展开收购。2012年4月，方兴地产（00817.HK）以1.5亿元收购海南兰海集团旗下一项目公司51%的股权，拟通过项目公司取得海南三亚一幅土地的一级开发权。
此外，7月，中弘地产宣布拟用自有资金2.46亿元收购海南日升投资有限公司40%的股权。收购完成后，中弘兴业将持有海南日升100%股权。越秀地产在11月24日以3.5亿元的价格，向海南白马控股有限公司收购海南一家项目公司50%股权。
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