广州市“豪客”目标凯旋世界 为使业主让步
2013-01-09 来源：0352房网 编辑：无忧
摘要：2012年11月“豪客”蜂拥买入，珠江新城豪宅。根据最新研究报告天河区的均价相应出现下跌，成为2012年12月广州中心区域唯一跌价的区域，“其他区域依然出现价格上涨势头。”
豪客去年11月蜂拥买入珠江新城豪宅拉高均价 后因豪宅成交放缓
宋先生(化名)在去年11月的时候一次性付款买入珠江新城一套总价1900万元的豪宅，成为当月一掷千金购买豪宅的“豪客”之一。多套单价过7万元/平方米的单位成交，将珠江新城该月的二手均价拉高，而12月均价则因此出现下跌。“这就是珠江新城均价出现下跌的原因。”满堂红研究部高级经理周峰说到，根据最新研究报告，上月天河区的均价相应出现下跌，成为去年12月广州中心区域唯一跌价的区域，“其他区域依然出现价格上涨势头。”
合富置业市场经理梁燕明表示，去年11月后房地产政策趋向及后市走势明朗化，也因成交结构比例的变化导致去年12月成交均价下降并不出奇。
“豪客”入市为使业主让步
这些“豪客”的共同目标是凯旋新世界，令去年11月该小区成功售出数套总价超过1900万元、单价超过7万元/平方米的单位。经手这些成交的中介人士透露，这些超高价物业的新买家是以“改善居住环境”为购房目的的客户。“超高总价的物业成交集中在去年11月，而放盘则高度集中在第三季度，这种厚积薄发的现象说明客户的稀缺性。”
对于“豪客”出手，周峰认为：“去年11月下旬开始，很多银行都没有钱可以借出来了，特别是这种总价超过千万元的物业，银行更加审慎，故业主面对的有效客户更加少，业主多多少少都会作出让步。”
珠江新城二手楼价未降
珠江新城中区一家中原地产分行的营业经理李小姐声称，最近分行所在附近的楼盘成交均价均有1000~2000元/平方米的涨幅，成交量也有所增加，上个月成交了8~10宗。“我们这些楼盘都以居住型为主，买家都是在周边上班的，他们只要有需要，又能承受价格就会买，不会考虑太多投资的目的。”
据了解，房地产中介业内往往将珠江新城分为东区、中区、西区，不过周峰认为分为东西两区比较合适。东西区以冼村路分界，西区大部分楼盘楼龄较高，但生活设施更成熟，因此成交量较多，约为整个珠江新城的60%左右;东区集中较多新盘，成交量没有西区多，但其总价高，平均比西区高出150~200万元/套，买家多为资金实力较强的“豪客”。
“二手业主很精明，不会随便降低心理预期的。”合富置业汇豪分行一名主管邱荣锐声称，二手业主对一手价格较为敏感，放盘价格变动会紧跟一手新货价格，除非有急售情况，才会稍微调低一点价格，“他们很清楚二手物业有一定优势。而且个个觉得自己的单位是优质物业，很难有议价空间。起码我未发现有二手豪宅出现降价情况。”
提醒：豪宅要涨15%投资者至少要等2年
“豪客”胆敢在这个时间段大举入市，是否意味着珠江新城依然具备了投资空间?梁燕明认为与非市中心新兴的豪宅板块相比，珠江新城价格虽然较高，但发展成熟度、区位价值让豪宅买家对其保值力更有信心，因此珠江新城会吸引那些资金雄厚但对物业保值力和发展成熟度有较高要求的买家入市：“对这些买家来说，入市发展成熟的珠江新城当然比入市新兴板块的风险要低一些。”
而在周峰看来，这些“豪客”的举动确实具有风向标的作用。“现在是春节前的淡季，高价房的板块也会跟其他板块一样，出现阶段性淡季，如果准客户确实看中了对应的物业，且可动用的资金尚算充裕，可以考虑进入市场，毕竟高价盘的买价并不是大比例的群体，原业主在淡季或许会对物业的售价作出优惠性的微调。”不过，他认为现在是豪客进入珠江新城看房买房的好时机，但不一定是进入整个天河所有板块买房的好时机。
另外，目前珠江新城二手价格普遍在3万元/平方米左右，短期内继续冲高的空间不大，但他预期未来两年仍有15%左右的升幅，投资者要有心理准备，持有物业到升幅达到15%才放手的话，还需要沉得住气等待至少两年时间。
投资回报分析：外籍客租赁回报率较高
广州豪宅市场整体情况与珠江新城市场趋势一致。据仲量联行8日发布的“2012年广州房地产市场年度回顾”报告，2012年广州一手豪宅市场共成交1680套单位，比2011年的总销量减少大约7.5%。另外，豪宅租赁市场出现变化，租价涨幅环比出现下跌。曾丽分析，豪宅市场的放租量和销售盘都有所增加，影响租金的上涨，特别以二沙岛和滨江东为明显。而珠江新城和天河北因为平均租价相对上述两者较低，吸引更多外籍雇员的租赁。广州力派资讯服务总经理简健伟称，50元/平方米/月的租赁价格只是天河的均价，实际上天河北的新楼盘租价至少达到70~80元/平方米/月，如天河新作、中宇广场、瑞安创日等，对于外籍租客来说，他们认为6~8年楼龄的已经算是旧房子。他们需要至少70~80平方米的两房单位。据中介人士透露，珠江新城的租客中至少有30%是外籍租客。因此，这些物业的租金回报率也相对高于其他物业，简健伟以瑞安创日为例分析，其卖价为3万元/平方米左右，90平方米的单位可租7000~8500元/月，天文苑110平方米的两房单位租金为8000~9000元/月，售价为3万元/平方米左右，租金回报率均有3%~4%之间。按照满堂红数据，144平方米以上的非普通住宅出租回报率为2.7%，比去年同期上升0.2个百分点，也是租金回报率唯一有上升的物业类型。
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