温州新建商品房价领跌全国 开发商降价走量
2012-12-21 来源：0352房网 编辑：无忧
温州，这座诞生内地最早一批炒房客的城市，在这个落叶缤纷的时节感受到了来自楼市的寒意。国家统计局最新公布的“2012年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，纳入监测统计的浙江杭州、宁波、温州和金华四城市住宅价格继续在70个城市中领跌。统计显示，与2011年11月相比，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有41个。浙江纳入监测统计的四个城市占据价格下降前四位，其中温州以下降13.2%位列第一。
温州天浩置业的统计数据显示，温州的房价，跟去年同期相比，大概跌幅有20%左右。一些购房者放弃了某楼盘签约买房的计划，原因是和开盘时相比，该项目的价格比周边楼盘要高出3000元/平方米。这样的“跳水价”在温州此起彼伏。代表温州市场最高价格水平的绿城鹿城广场，2010年巅峰时二手房价格已经接近10万元/平方米，如今有些户型成交价甚至还不到5万元/平方米，这一价格被媒体形容为“腰斩”。“虽然10万的户型和5万的大不相同，并没有很大的可比性，但是还是在一定程度上说明下跌的程度。”业内人士分析说。与此同时，杭甬温在二手住宅价格上也领跌全国。与2011年11月相比，70个大中城市中，二手住宅价格下降的城市有49个。其中，温州以下降9.9%位列下跌城市首位，宁波、金华、杭州分别下跌5.2、4.5、4.3个百分点，分列二手住宅下跌城市二、三、四位。
统计数据显示，今年上半年，温州的土地出让金大幅缩水八成，温州市政府在下半年加大了推地的力度，9、10两个月，分别都有超过15宗地块推出。温州天浩置业的报告显示：在楼市持续调控的背景之下，温州的土地市场上半年几乎交了白卷。而住宅用地收获了一个“鸭蛋”。直到9月份，温州市区土地市场才迎来了南湖城市综合体E-1-10地块的成功出让。而该宗地块也是瓯海区政府几经谈判才收获的成果。根据年初温州市国土资源局的消息，2012年，温州市区拟安排出让商品住宅用地20宗、约1116亩，商服用地36宗、1739亩，共2800多亩商品房建设用地，从目前来看，前11个月，温州市区共出让商品房建设用地21宗、758.5358亩，商品住房用地只出让了5宗、228.19亩，只完成了全年土地出让计划的两成。消息人士透露，现在温州土地出让的很少，开发商要去和政府谈，比如这块土地开发的时间、价格、规划的指标等要素，双方达成协议后，才会推出土地，这在某种程度上避免了零成交。
“这个市场还是很难做。”当地的一家开发商表示，双方为了规避风险，一些大的开发商，像华润，选择和当地的服装龙头森马合作。土地市场显得扑朔迷离，上述开发商表示，像江滨路18、19号地块原先挂牌价19000元/平方米都不卖，但是后来以14900元/平方米的价格被成功摘牌。“这就是风险。”所以很多当地的地产企业就减缓拿地步伐，但随着土地交易的冷淡以及地价的回归，只有一些大的开发商还在继续拿地。
对开发商来说，更重要的是保存实力，“能进入下一关再说”。对他们来说，熬过了这个寒冬，就多了一线“守得云开见月明”的希望。这也是许多楼盘拼命跑量的重要原因。目前，中粮、绿城、万科等开发商都不约而同选择了低价跑量的策略。“这个市场没办法做，当时的许多炒房客都不愿意再出手了。”一家开发商表示，他们中的不少客户都是温州人，但是这一波行情并没有参与进来。温州天浩置业有限公司一手部副总经理向洋表示，以销售价格为例，今年前11个月温州市区商品住房销售均价26734元/平方米，较去年同期回落了8000多元/平方米，幅度达23%。房价逐渐回归理性。不理性的背后就是断了活路。以当年轰动一时的温师院地块为例，当初的官网报价是56000~57000元/平方米，因为开盘期间的一系列优惠，最终的实际成交均价只有46000元/平方米左右。这个开盘价，让业内人“心惊肉跳”，不仅低于市场预期，也低于成本价。事实上，连置信房产的董事姚汝林都公开表示，这个楼盘以成本价销售，即楼面地价加上造价，损失了一些财务成本。
监测结果显示，11月26日~30日，温州民间融资综合利率指数为21.43%(即平均月息1.78分)，环比下降0.56个百分点，其中，借贷服务中心、小贷公司、民间资本管理公司、社会直接融资的利率，平均月息分别为1.13分、1.72分、1.71分、1.34分。其他市场主体利率平均月息2.51分。这么高昂的民间利率，已经让炒房客没有了喘息的空间，对开发商来说，融资成本实在太高，这么高的代价，还不如低价跑量。有分析人士表示，年底温州还有可能迎来一小波行情，这和岁末华侨陆续返乡有很大关系。 2012年前11月温州市区新盘供应量达到53个(包含一些尾盘项目和城建固有资产拍卖项目)，供应量达87.25万平方米，比去年同期增加了65%。而住宅市场供应量也同样收获颇丰，前11个月住宅上市量达到83.52万平方米，是去年同期的2.38倍。出现这一情况，与今年房地产市场筑底企稳有关。
温州大学房地产研究所的市场监测数据显示，2006年到2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨到34674元/平方米，6年当中足足涨了3.2倍。其中，民间资本在温州楼市中扮演了重要角色，温州中小企业促进会的统计数据称，在2008至2010年期间，温州民间借贷约六成进入楼市，严重放大了炒房风险。2011年，在限购、限贷和房产税等政策的重拳下，加上后来的民间借贷风波，温州房价迅速下跌，成交量急剧萎缩。温州大学房地产研究所研究员陈鸿认为，如今温州房价下跌正是调控政策的积极成果，这是房价的理性回归。陈鸿否认温州楼市会出现崩盘的可能，他说最危险的时刻已经过去。
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