一线城市库存并未大幅减少 房价上涨压力大
2012-12-08 来源：0352房网 编辑：木木
012年楼市被业内人士称为“去库存年”，然而市场表现却一般，维持在绝对高位的待售面积则成为悬在房企头上的达摩克利斯之剑。若是房价飙涨，手头库存足的房企则会大赚一笔，如果楼市低迷，手头库存足的房企则会资金压力巨大。尽管最近北京、上海等一线城市楼市在加速回暖，但这些城市的库存并未大幅减少。业内人士认为，按照目前的销售速度，库存去化的周期基本都需要8-9个月的时间。加之限购政策并未取消，明年的房价难以出现2009年那样的大涨。据楼市统计数据显示，截至2012年10月全国待售面积约为3.2亿平米，超过2011年底的2.7亿平米，并一直维持在高位。房企去库存压力仍然很大。
从11月的成交量上可以看到北京楼市的回暖程度。据北京中原市场研究部统计，今年11月，北京新建住宅成交面积为140.78万平方米，新建商品住宅成交12988套，环比上涨32.37%，同比上涨94.34%。与北京一样，上海、广州等一线城市楼市在寒冷的季节全面回暖。成交上涨，使得去库存化的速度加快，由此，担心供应量减少导致房价上涨的声音出现。
北京中原地产数据显示，北京整体市场库存的最低点出现在7月份的7.7万套，在11月初增加供应后，目前的住宅可售库存回升到了88308套。而北京住建委相关负责人不久前表示，年底前还有9000套预售正在审批中。中国房地产学会副会长陈国强认为，今年北京的去化速度为月均1万套，按这个销售速度计算，目前的库存去化周期为8-9个月，这还不包括新增房源。目前，北上广三个一线城市中，北京的去库存压力相对较小，而广州、上海的库存相对于其成交量来说，压力仍然堪忧。阳光家缘数据显示，截至11月28日，广州未售套数为10.6万套，按套均面积100平方米粗略计算，未售面积达到了千万平米。而广州市国土房管局数据显示，11月，广州10区新建商品住宅网上签约面积76.92万平方米。上海房管局统计，截至11月，今年上海市商品住宅成交面积为817.83万平方米，同比增长21.75%;以目前的去化能力，上海市商品公寓总体去化周期在9个月，略大于7到8个月的供求平衡经验值。但100平方米以下的商品公寓，去化周期仅为6个月左右，而面积在150平方米以上的公寓房源库存去化周期长达15个月。中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示：“虽然成交情况比较好，但是北上广三个一线城市的库存基本处于相对适中的水平。”
华远地产董事长任志强曾多次表示，明年3月份，由于供应量的不足，房价将会暴涨。该预测引发了经济学者郭建波与任志强约赌事件。其实，任志强10月底在某论坛上曾对其预测的明年房价上涨作了进一步说明，他说：“我们只能预测经济运行，经济运行是根据土地、开工、投资来运行的，但我们不能预测的是最后结果，如果因为政府采取措施可能房价没涨，不像我说的应该涨，没涨不等于我预测错了，因为前期这三个条件是正确的。”业内人士普遍认为，明年的供应量的确会有所减少，但是基本保持平衡，不会出现像2009年那样的暴涨。
目前，限购政策仍然未改变，入市的需求并不会出现井喷。而陈晟认为，明年即使政策调整，抑制房地产市场的投资与投机仍然不会改变，因此，刚需仍然是购房主力。值得注意的是，北京楼市此次回升是从二手房市场率先恢复，进而带动了一手房。二手房的成交量早已超过一手房，因此存量房为市场所带来的供应不可小视。根据北京住建委网站公布的网签数据统计，11月北京全市二手住宅网签总量为14449套，环比上涨26.2%，同比大幅上涨80.5%。中国房地产学会副会长陈国强表示，现在不少人忽略了一个情况，就是近几年房地产市场发生了根本的变化，二手房的成交量已经远远超过一手房，存量房源对市场有很大的调节作用。一手房价的上涨会吸引二手房源的释放。存量房中还存在着大量的空置房。随着房产税试点的逐步推广，陈国强认为，空置房可能会因税收等原因，释放到市场中，从而增加供应。
消化库存成为当前房企最重要的任务之一，有业内人士表示，目前很多大房企积压了不少待售面积，尽管今年的销售不错，尤其是在一些三四线的城市，虽然成交量有所回升，但是只要价格微涨，销售速度就会立刻慢下来。因此希望快速去库存化的房企都不敢轻易调整售价，库存成为了博弈的一个底线。
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