北京刚需楼盘扎堆入市 翘尾行情已成定局
2012-12-07 来源：0352房网 编辑：木木
随着下半年楼市的持续复苏，北京等一线城市的新房成交量持续维持高位。据亚豪机构统计显示，上周末北京共有7个项目开盘，其中三个项目是纯新盘首次亮相，分别是位于亚运村炎黄艺术馆的观巢、通州区台湖镇的东亚·印象台湖、朝阳区常营的常楹公元，还有四个是老项目加推，如大兴区旧宫的东亚五环国际、大兴区天宫院的金融街·融汇、房山区良乡的金地朗悦和京投万科新里程。
据了解，刚需盘占主流也是年底放量最显著的特点。除了东亚·印象台湖、金融街·融汇、中投万科新里程、万科金域缇香、远洋新悦等正在销售的刚需盘外，龙湖·时代天街、路劲世界城、金地格林格林、瑞雪春堂、城建·红木林等也将陆续入市开盘，无论定价还是户型，均瞄准刚需客户。对此，亚豪机构市场总监郭毅认为，近期中低价位楼盘供应猛增，促进购房者入市，从而带来年底的成交小高峰。11月以来，既有包括北京城建·琨廷、东亚华欣湾澜岸等单价万元左右的纯新盘低价入市，还有金地朗悦、东亚五环国际、华业东方玫瑰等单价15000元左右的前期热销老项目继续加推。
据亚豪机构统计数据显示，上周(11.26-12.2)北京共成交商品住宅2298套，成交面积27万平方米，环比之前一周，成交套数增加了8.2%，成交面积上涨了8.3%。与此同时，成交价格的涨势也依然坚挺，上周商品住宅成交均价为21404元/平方米，环比上涨5.3%。业内人士预计，从12月初的情况看，预计全月成交可能达到万套左右，这一定程度上将缓解因前期供应不足导致的成交量下滑，年底成交量小幅翘尾的可能性增加。 亚豪机构市场总监郭毅分析，年末刚需盘集中发力，纯新盘抓紧入市，主要还是部分开发商看好年末这一轮预支型购房需求，明年新一届政府对房地产调控将定下怎样的基调尚未可知，但只要把握好当前的销售结果，明年手持现金，无论调控走向如何，这些开发商都游刃有余。今年以来北京房价随着销量提升而缓慢复苏，个别热点板块相比年初，区域整体均价已出现20%-30%的上涨。加之下半年土地市场竞争加剧，地价攀高，造成购房者预期明年房价即将进入新一轮上涨通道，因此在现阶段提前预支消费。
尽管多数龙头房企已经提前完成了今年全年销售目标，但面对近期的利好行情，部分开发商都选择了年末加推房源，大兴、房山等低总价刚需楼盘扎堆的热点区域，在本月又出现了新一轮的楼市激战。对此，亚豪机构市场总监郭毅分析认为，主要是部分开发商看好年末这一波购房需求，加推符合刚需购房者的小户型、低总价项目，以求在“翘尾”的楼市小高潮中占得先机。与依托亦庄线的旧宫板块、依托9号线和房山线的郭公庄板块及依托昌平线的昌平板块等新兴区域，以及依托八通线的通州、依托13号线的天通苑等传统区域一样，天宫院板块的形成一定程度上也是依靠地铁4号线开通带来的轨道交通便利。就天宫院板块而言，虽然供应增多、产品竞争更为激烈，不过由于区域价值和产品性价比等因素，一些前期降价明显的项目在近期补涨的表现也比较突出。业内人士预计，未来价格仍将呈现小幅上涨趋势。作为天宫院板块的始发者，龙湖·时代天街一直是该板块最夺人眼球的项目。去年11月，龙湖·时代天街以11800元/平方米的低价入市并获得市场热捧，掀开了天宫院板块的序幕，主打产品均为刚需和首改客群。开卖至今，仅一年时间，整盘销售突破26亿元，套数突破1700套。其间，数度蝉联大兴区销售金额、销售套数、销售面积三项冠军，全年业绩更位居南城前三名、天宫院区域销冠。近期，龙湖·时代天街将首推西区85平方米两居产品，为整个大盘中最后两栋85平方米的产品，预计开出一栋，根据蓄客情况待定。该户型曾在5月份16天内售罄一栋楼，销售超过200套。时代天街也因此成为北京市首个“夜光”盘。
与通州、房山等区域相比较，顺义区域呈现出产业强地产弱的特点，顺义作为一个集工业集群、会展业、航空运输业、文化创业产业、旅游业等产业的区域，区域经济的强大实力有效带动了区域基础配套建设，为满足大量产业人口在本地就业，顺义在房地产及商业、交通及休闲配套等方面与时俱进，有效避免很多的区域出现纯“睡城”的困惑。但就房地产市场而言，一段时间来更多的是别墅市场占主导，刚需型住宅及公寓项目走势乏力。北京最早的高端别墅聚集区，中央别墅区即出自顺义，顺义也因此在购房者心目中留下了高端盘居多的印象，刚需客户的首选购房区域往往是通州、大兴、房山、昌平。来自亚豪机构的统计显示，上周(11.26-12.2)北京成交的2298套商品住宅中，以往关注度较低的顺义区异军突起，上周共售出399套，市场占比高达15.9%，在北京各行政区县中居于首位。其中来自思源经纪的统计显示，从各城区的成交量来看，顺义区成交比重最大，占全市总成交套数的15.88%，其中东亚首航国际最多，成交78套;其次为朝阳区，占全市总成交套数的13.65%，其中龙湖·长楹天街最多，成交68套。据悉，近期顺义区出现了罕见的多个项目集中开盘，自11月中下旬以来，共有会景誉展、东亚首航国际、龙湖·香醍蓝湾三个项目连续推盘，定价最低的东亚首航国际仅10000元/平方米，最高的会景誉展均价也不过是16000元/平方米，相比其他几个新城，顺义楼市处于明显的价格洼地，价格是吸引刚需客群最有效的利器，因此造成了近期顺义销量的迅猛提升。从2008年到2011年，已经有中粮、首开、龙湖、北辰、中铁置业实业等一批知名房企进驻顺义。除了万通天竺新新家园、鲁能·七号院等热销刚需项目外，顺义新城在售项目延续了低密度、高品质的特征，但无论是户型还是价格都十分亲民。
亚豪机构市场总监郭毅认为，部分开发商看好年末这一轮预支型购房需求，推出符合刚需购房者的小户型、低总价项目，谋求在年末楼市小高潮中占得先机，去存量、换现金，由此导致了今年年底楼市一反常态的供需双旺局面。
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