海岛楼市以价换量成主流 30新盘年底抢开
2012-11-30 来源：0352房网 编辑：木木
渐近年底，海南楼市进入传统旺季的步伐似乎正在加快，一大表现就是开盘量的增多。今年12月海南预计有30个项目开盘，仍集中在海口、陵水区域。此次推盘的房企，多是在2010年海南国际旅游岛计划启动前后进入海南市场，通过招拍挂拿地或接手二手地块，面临的市场竞争压力更大，因此推盘价格更为灵活，产品性价比高。而整个海南楼市则仍以去库存化为主，以价换量还将继续。
据数据监控中心截至11月25日统计，12月海南预计22个项目开盘，其中纯新盘19家，占比86.36%。预计开盘数量同比下跌了29.03%，但环比上月上涨了69.23%。数据显示，12月下旬，预计海南还将有8个项目推盘，海南地区将有30个项目年底抢开。预计入市的30个项目分布在9个市县，其中，省会海口9盘拟开，同时，澄迈及海南国际旅游岛先行试验区陵水也将会有4盘抢开;琼海也有3项目将上市。此外，琼中、定安、五指山、儋州各有2盘，保亭、文昌各有一项目待入市。海南万科市场营销部经理黄伟认为，年底开发商面临着全年的业绩压力，大动作开盘可以吸引消费者，带动成交量上升。中国旅游地产服务集团副总经理王路表示，海南岛内多为旅游人口，九成为岛外人士，上岛高峰集中在每年的11月和12月，因此开发商多选择在此时推盘。他表示，区域项目存量和土地出让量影响区域推盘数量，海口土地储备较高，故开盘数量多，三亚、琼海目前以去库存为主，多为老项目，新开项目较少。中国房地产学会副会长陈国强表示，年底是海南传统的推盘旺季，开发商集中推盘可以突出其项目的独特性，而今年下半年后，受全国楼市整体回暖的影响，海南市场较去年有很大好转，因此推盘企业和推盘数量增加。
截至11月26日，11月海南省共成交商品房6405套，是在连续下跌3个月之后首度迎来了“绝地反弹”，并打破5月份的最高成交纪录5703套。但“以价换量”仍在持续。王路认为，去库存化将持续到2013年。据了解，目前除三亚的库存压力为20个月左右，其他地区普遍需要40个月消化库存。黄伟也认为，企业只能通过旺季开盘缓冲市场压力，以价换量，加快去库存化。这一轮推盘的项目多是房企于2009年和2010年以后拿地的，他们多是通过招拍挂拿地或接手二手地块，土地成本较高，而目前海南市场竞争激烈，价格仍是制约销量的主要因素。因此，诸如中铁等多家房企，下半年以来也对其项目做了价格调整，形成差异性，提高性价比，促进销量提升。另一方面，海南的不少开发商年末也暂缓拿地计划，将重心转向剩余库存的“去化”上。尤其是海口，上周成交大爆发，涨幅达122.45%，占据全省总成交量的66.6%。值得注意的是，上周成交量增长的4个市县——海口、三亚、文昌、琼海，成交均价均呈下跌趋势，“以价换量”已成开发商年底走量的主要手段。
自海南国际旅游岛建设以来，大批房企涌入海南岛。海南地产界人士表示，最初，由于海南地方财政基础较薄弱，海南此前在房地产开发中更多的是将大片土地交给开发商整体开发，目前海南的一级土地市场格局基本定型。而政府通过招拍挂方式出让的土地数量也较少。现在，海南省沿东海岸向内纵深一公里的地块，已经被瓜分殆尽。其中50%被2010年以后新进入的开发商所圈得。据相关机构人士对海口、文昌、博鳌三地房地产市场调查之后发现，三地均存在区域性的土地垄断开发企业，这些开发商手中拥有的土地储备均以千亩、万亩计，包括雅居乐、富力、万科、鲁能、新世界、保利地产，中粮集团、华润集团等。高策地产服务机构董事长总裁陶红兵认为，大房企进入海南对当地有一定的刺激和正向提升作用，但另一方面也透支了海南的土地市场和旅游资源。王路也表示，2010年前后进入海南的这批房企，如万科、绿城等企业综合实力强，对海南本土的企业冲击大，但他们也面临着难题。据中国旅游地产服务集团调查，去年海南有700个在售项目，纯住宅销售市场竞争激烈。同时，海南以岛外需求为主导的非刚需市场，受政策和经济影响较大，大房企进入海南后需要适应本土市场特点，很难复制岛外的运营和销售模式。陈国强认为，不同于雅居乐、富力、华润等做一级市场开发的企业，海南国际旅游岛启动后进入的万科、中铁等房企拿地成本优势减小，进入门槛更高，面临的竞争压力大。不过，随着需求结构的变化以及购房者对海南独特资源的需求在不断地提高，海南旅游房地产也正面临着重大发展机遇，选择把海南作为第二居住地的人群正不断增多。
公开数据显示，与10月相比，11月海南土地市场正加快放量。10月海南土地市场供应43宗，而11月全省土地供应量已超过上月供应。但与此相反的是，近期土地成交大幅缩水，与10月成交水平对比，下跌幅度达50%。而据监控数据显示，11月以来，海南楼市商品房签约一路攀升，虽然“以价换量”格局仍在，楼市回暖迹象显著。与楼市的升温相比，11月土地市场则显得有点冷清。中国旅游地产服务集团副总经理王路认为，海南自2010年国际旅游岛建设以来，诸多房企进入海南“抢地”，目前，海口、三亚等许多一线地块已基本被瓜分殆尽，目前放量的多为中部、西部的二三线市县，富力、鲁能、雅居乐等大开发商也牢牢占据了资源优厚的区域，想要再从海南这块“大蛋糕”分一杯羹的房企只能再掂量掂量或小幅拿地。业内认为，房企手中未开发及正在开发的地块不在少数，而且大量的商品房库存也待去化，这也成为部分房企暂缓海南拿地的原因。
进入年底，全省的开盘量达到了一年中的最高峰，可以看出，开发商寄望于年底的开盘，希望能够冲刺年终销售目标，促进成交量的上涨。从9月至11月，开盘数量始终徘徊在十多二十个左右，经历了前面的累积，12月份的推盘终于得到了完全的释放，相信不少开发商希望通过吸引眼球和关注的开盘，拿下年底最漂亮的成绩单。
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