上海楼市有望年末翘尾 低价刚需房源占主流
2012-11-27 来源：0352房网 编辑：木木
据统计上周(11.19-11.25)上海市商品住宅市场共计成交2291套，成交面积总计26.6万平米，成交均价20233元/平。在全市17个区县中，有11个区县的成交量出现不同幅度的上扬，其中大浦东以超90%的涨幅居首。销冠项目签约18731平方米，单盘垄断了全市7.9%的成交总量。截至11月26日统计，上周(11.19-11.25)上海市内共有6个住宅项目开盘，数量与前周实际开盘项目数量相比减少了3个，推房量500余套，与前周供应量相比大幅下滑超过6成;上周开盘的整体均价约为18500元/平，环比前周则上涨近4成。
11月26日，金丰易居&佑威联合研究中心公布的监测数据显示，上周(11月19日-11月25日)上海市商品住宅成交面积为26.59万平方米，环比(较前周)上涨34.46%;新增供应面积也环比上涨36.17%，至26.58万平方米;成交均价则环比下跌15.95%，至20233元/平方米。佑威机构执行董事黄志坚称，上周上海市商品住宅成交量、新增供应量双双暴涨，成交量更是创下了7月以来的21周新高，这表明虽然标杆房企已经完成年度销售任务，但非标杆房企仍需要借助当下不错的市场环境来跑量。低价商品住宅成交量的回升及高价商品住宅成交量的下降，直接导致了上周楼市整体成交的均价环比大跌。
据佑威统计，上周上海楼市的成交结构中，单价在2.5万元以下的商品住宅成交了20.50万平方米，环比大涨了50.58%;单价在2.5万-4万元的商品住宅成交了4.88万平方米，环比上涨了18.06%;但单价在4万元以上的商品住宅成交了1.23万平方米，环比大降39.44%。佑威统计的上周成交面积排名前十的楼盘中，有9个楼盘的成交均价低于2万元/平方米。一般而言，在当下上海楼市中，成交单价在2.5万元以下的商品住宅被视为刚需产品。随着刚需成交的放量，沪上刚需公寓产品的库存持续下降。佑威数据显示，上海100平方米以下的刚需公寓产品库存去化周期(即销售周期)仅5.7个月，已经呈现供应偏紧的态势。
黄志坚分析，调控背景下，上海楼市存在着产品结构性失衡的问题，100平方米以下的“小户型”库存去化周期已越过7-8个月的平衡值，价格早已经率先企稳，并有一定的上涨空间。而大户型产品以及别墅等高端产品，由于限购，总体上依然呈现较为严重的“供大于求”，价格上存在着下行压力。
随着年底的临近，市场人士对于岁末楼市的预期有所转暖。佑威数据显示，截至11月25日，上海市11月商品住宅成交面积为79.55万平方米，日均成交量为3.18万平方米。若按日均成交量推算，则11月的成交量约为95.46万平方米。黄志坚断言，11月成交量高于10月的87.62万平方米已无悬念，12月的成交量预计也将和10月、11月相当。11月、12月成交量高于9月、10月的主因，是9月、10月传统成交旺季表现一般。2012年总的成交量虽然好于去年，但仍在历史低位，多数开发商依然需要补量以完成回款要求。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称，政策面偏于维稳的基调下，楼市成交延续有序释放的态势。以目前11月整月成交势头看，当月成交量不仅能较10月有所突破，甚至还有望出现年末的翘尾行情。据21世纪不动产统计，截至11月25日，上海楼市11月商品住宅新增供应量达64.4万平方米，已超过10月全月的供应体量，但距9月份的127万平方米供应体量尚有近一半的差距。在经历短暂的休整后，部分开发商的推盘意愿逐步回升。但随着市场成交脱离低迷及政策走向趋于明朗化，部分开发商信心有所增强，推出更高溢价房源的概率较大。
德佑地产研究主任陆骑麟同样认为，从上周多个外围项目大面积推盘的情况来看，部分开发商依然有着年底冲刺业绩的意图。加上前期的库存依然有待消化，因此年末价格出现明显上涨的可能性很小，局部的优惠依然可以期待。近期刚性需求入市积极性较高，今年年末信贷额度较往年也更为宽松，岁末楼市成交有望继续保持在相对高位。
某上市房企副总裁称，年底是刚需成交放量比较旺盛的时期。年底刚需人群的收入会增多，所以会选择在年底置业。眼下开发商的策略也在向“保证利润兼顾跑量”转变。当投资大、资金紧张时，开发商会亏本跑量;当市场不稳定，预期不明朗时会微利跑量;当市场较稳定，需求较稳定，开发商会以平衡的量平衡的价来销售。
宋海的判断是，虽然从市场角度讲，开发商涨价的冲动已经存在，但鉴于调控的基调未改，开发商还不敢立即转化为行动。大多数不敢做第一个涨价的，而是会互相观望，如果市场上出现了第一个涨价的楼盘，并获得市场的接受，那么开发商就会跟进仿效。冲动能否转化为行动，估计在开发商里也会出现分化。刚需楼盘在春节前出现涨价的可能性不大，但到了明年3-5月份，涨价与否的信号可能会变得较为明确。
至于推盘策略，业内分析，接下来开发商少量多批推盘的情况可能会比较多，不以跑量为惟一考核指标，不去刻意追求开盘时的去化率。12月的新增供应量可能会比11月略多，成交量也将比11月略好，虽然成交主要看新增供应情况，但目前市场存量比较大，不一定非得盯着新盘，在售的楼盘也能保证一定水平的成交。
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