年末楼市供应不足 开发商热衷“保价缩量”
2012-11-26 来源：0352房网 编辑：木木
11月，全国多个主要城市楼市成交量不仅与10月同期相比出现明显上涨，甚至还创下了年内新高。但由于众多大型房企销售任务提前完成影响到了年末的楼市供应，“保价缩量”也成为多数开发商的年底策略。不少业内人士担忧，供需不平衡的结果，是未来房价上涨的压力增大。
北京市住建委的数据显示，11月中上旬，北京全市新房网签总量为9559套，同比上涨216.6%;二手住宅网签总量为8381套，与上月同期相比大幅上涨52%，同比则上涨87.5%。年末出现“翘尾”现象已成为北京楼市近几年的常态。北京南城某项目销售总监表示，个别区域出现了“一房难求”的局面，“走关系”排号在不少项目十分常见。北京楼市上次出现这种情况，还是在2009年。
深圳楼市同样不甚活跃。龙华新区是成立不足一年的新区，即将全线贯通的京深高铁的南端深圳北站就位于该新区，龙华新区成为深圳新楼盘最密集的地区。据不完全统计，目前龙华新区有8个楼盘在售或认筹。虽然近期深圳楼市成交回暖，但这些楼盘销售状况一般。在该区域中，毗邻深圳北站的中航天逸是近期深圳即将入市的大型楼盘之一。该项目开放样板房已经一月有余，但至今仍没有明确开盘日期。深圳地产界人士表示，这是由于认筹数量不足，若该项目急于现在开盘，销售率很难得到保证。中航天逸的销售人员介绍，预计项目的开盘价格与周边楼盘接近，为每平方米2.2万元至2.3万元。有深圳地产人士表示，龙华新区目前各种配套尚不完善，楼盘的价格已经虚高。销售价格回调被认为是深圳楼市冷淡的重要原因。三年前，与中航天逸同处龙华新区的潜龙曼海宁项目挂出每平方米2.5万元的价格开盘，至今仍未售罄。近日该楼盘将价格降为每平方米2.1万元，现楼出售。但在整个区域，近期降价的现象并不多见。业内人士认为，龙华新区是深圳新楼盘供应最密集的地区之一，从该区域楼盘的销售状况可以看出，深圳楼市的境况并没有一些开发商对外宣传的那样乐观。
上海楼市同样如此。在浦东唐镇某在售小区，看房人寥寥，销售人员也并不积极。该小区的在售价格较今年2月已经上涨超过15%，目前没有任何折扣。另一个保利旗下在售楼盘同样价格坚挺，即便是定位非刚需的140平方米大户型，也鲜有优惠，销售人员也是一副不愁卖的表情。上海某大型房企营销总监称，今年很多开发商的业绩完成得不错，除非库存较多，开发商不会再出现“以价换量”的推盘心态，而是“保价缩量”。事实上，这种心态在全国开发商中已是主流。这极大地影响了年末楼市的供应量。数据显示，10月上海全市商品住宅新增供应面积仅为63.54万平方米，环比下降超过50%，供应量是自今年3月以来最少的一个月。11月5日至11日的一周间，上海楼市新增供应面积只有1.92万平方米，创下近40周新低，而上海最近一次出现类似的低供应量，还是在今年春节期间。在即将到来的12月，上海楼市新增供应量恐将继续维持低迷的局面。上海搜房数据监控中心统计，预计上海楼市12月有22个住宅项目开盘，较11月47个的预计开盘量降幅过半，较去年12月的38个楼盘的开盘量，也有超过四成的降幅。
北京楼市“一房难求”的背后，同样是项目供应不足。根据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，剔除保障房之后，2012年四季度(截至11月24日)北京全市新房网签总量为14805套，而在此期间，新房新增供应量仅有10512套，供需之间缺口高达4293套。相比之下，前三季度北京新房市场供需基本平衡，且供应量略高于成交量，进入四季度以后，供需关系发生反转，出现年内首次“供不应求”的局面。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，首先，前十月多数开发企业已经完成全年销售任务，年底继续推盘的动力不足;其次，多数开发企业年底略微提价之后，“端着卖”成为主流趋势，而价格回调也提高了观望人群的入市积极性，造成北京楼市年末热闹的“反周期”局面。供需不平衡的结果，是未来房价上涨的压力增大。多数业内人士认为，“保价缩量”将成为未来一段时间楼市的常态，若供应量持续不足，房价则可能面临新一轮上涨压力。以北京为例，北京市住建委的数据显示，截至11月24日，北京楼市的住宅库存(新房+二手房)为84664套，按照现有的销售速度，消化期限仅为半年。与现时供应的缩水相比，北京楼市的后期供应同样存在隐患。根据北京市统计局的数据，今年前10月，全市完成房地产开发投资2518.6亿元，同比下降2.6%。全市商品房新开工面积为2516.5万平方米，比上年同期下降27.4%。其中，住宅新开工面积为1320万平方米，同比下降39.9%。
相比之下，上海楼市的供需局面并不那么紧张，后续供应仍较充足。官方网站数据显示，截至11月21日，上海市新建住宅库存面积达到1030万平方米，库存套数6.84万套，处于近期高位。上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩给出了新房库存“焦虑线”的概念。根据他的研究，上海区域的“焦虑线”大致划在600万到650万平方米存量房库存面积。邵明浩根据今年以来新项目推盘及土地市场出让情况认为，明年的新房库存可能较目前有所减少，会阶段性降至700万平方米左右。整体上，市场仍将保持相对稳定，房企将更多针对自身的特征选择推盘策略，而大小开发商一窝蜂以价换量“抢跑”的可能性不大。 深圳楼市呈现另一种局面。易居营销集团深圳公司副总经理刘莹表示，由于深圳房价已经出现虚高，因此未来深圳的房价上涨空间不大。供应不足可能是深圳楼市面临的问题。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，前十月多数开发企业已经完成全年销售任务，年底继续推盘动力不足。与此同时，多数房企年底略微提价之后“端着卖”将成为主流趋势。
易居房地产研究院副院长杨红旭认为，明年楼市调控必定严于今年。在他看来，今年市场，上半场是冬天，下半场是春天，在史上最高库存，以及仅略好于2008底的糟糕资金面双重压力下，房价虽止跌反弹，但涨得很艰难。而明年，双重压力同减小，楼市将由春天转入夏天，调控只有更紧，才能避免出现房价“狂欢节”。
上一篇：广州二手住宅市场交投活跃成交量上涨
下一篇：北京新房供不应求 市场交易量持续攀升
