北京高端住宅市场成交价格攀升 成交量上涨
2012-11-23 来源：0352房网 编辑：木木
2012年的北京楼市呈现出这样一幅景观，郊区刚需楼盘纷纷以价换量，而核心区高端楼盘却保持旺销态势，始终稳涨不降。随着第三季度以来北京土地市场的井喷式成交，市场回暖的信心更促进了核心区住宅的价值提升。业界普遍认为，核心区高端住宅仍是未来市场成交主力。
根据丽兹行豪宅研究院独家数据显示，11月第三周高端住宅成交量总计171套，环比上涨1.78%，同比上涨9.6%。其中二手住宅成交51套，环比上涨6.2%，新建商品住宅成交120套，环比上涨15.38%。限购以来，成交量下降，高端住宅价格出现止涨，甚至出现一些“特价”房源，均价出现小幅下降，2012年3月份以来成交量出现上涨，截止到11月份，二手高端住宅市场均价出现10%左右的浮动，新房高端市场亦有价格上扬趋势，整体均价涨幅在10%左右。
在丽兹行高端住宅研究院郑海燕看来，高端住宅应当具备以下条件：拥有地段优势和自然、人文等稀缺资源，提供一流的物业管理服务，户型设计追求空间感，注重社区景观细节，并实行社区封闭管理。与上述观点相近，保利东郡项目负责人时表示，高端住宅应具备不可复制的地段价值优势，高质量的园林配置和定制化的服务，同时能够满足业主从物理属性到精神属性的双重需求。北京万科相关负责人则认为，地段、交通、教育、医疗、商业或自然环境等均有可能成为高端住宅占有的城市优质资源。高端项目普遍投入大、成本高，以准现房交付的情况比较普遍。鉴于购房者对于此类产品的期望比较高，文化层次和产品气质的匹配度、高标准服务的延续性及保值增值性均比较重要。
郑海燕认为，11月第三周成交量呈现小幅上涨，但由于高端住宅总样本量低，10%左右的浮动范围，整体量上面的差异量实际非常小，整体高端市场一、二手成交量处于平稳时期。从近三年的成交数据来看，高端住宅年底前为相对的成交旺季，需求量主要来源于集中的自住升级。
根据丽兹行高端住宅研究院统计，高端住宅平均换手时间在五年左右。郑海燕表示，从换手率来看，高端市场不断处于需求循环中，自住与投资并存将会是高端需求中的常态。高端住宅与普通住宅的最大区别在于不可替代性。随着保障房的建设，普通住宅需求分化。而高端住宅，尤其是那些独具个性的项目，作为保值增值不可替代的选择，其需求量将持续上涨。由于四环内无住宅用地可供应，低密度高端住宅供应量减少，因此整体存量供给不足。长期来看，高端市场未来仍将是供不应求的，这也决定了其价格上涨的可能性。
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