中低端刚需项目占据北京楼市的主导地位
2012-10-19 来源：0352房网 编辑：木木
受到季节及景观因素的影响，“金九银十”已经是北京商品住宅市场最后一个主力销售季，然而，从9月份以来，北京楼市成交突然告别今年3月份以来的逐月走高态势，出现旺季低迷的现象，在买房观望与卖方惜售之下，楼市新一轮博弈态势再次启动。北京楼市刚需盘热卖，亚高端项目遇冷。
住建委统计数据显示：上周(10.8-10.14)，北京新建住宅签约套数为2630套，环比上涨502%，而二手房住宅签约套数则为2364套，环比上涨了1479%。合计总签约数据为4994套，环比签约量上涨751%。在经历国庆后，上周成交基本恢复，接近9月初的平均水平。不过与此同时，部分楼盘的境况则难以尽如人意。冷热分化的情况依然存在。“整个北京楼市看似一个热度不均的大拼盘。”有业内人士如是说。
在大兴天宫院和生物医药基地两站之间，楼盘聚集，分布着保利·春天里、金融街·融汇、中国水电·云立方、龙湖·时代天街等楼盘。
10月15日，在金融街·融汇销控板上看到，9月28号新开盘的600多套房源，目前只剩下11号楼3套房源，均为112平米的三居。据销售人员介绍，从开盘到现在，半个月的时间售出600多套房源，“刚开始也没想到”。不过其中也有不少是开盘前就确定了具体购房意向的。在金融街控股的一位销售负责人看来，融汇的热销首先得益于交通便利，地铁大兴线和4号线贯通，直达西单、中关村，能够满足很多上班族的出行要求;其次，针对刚需的两居、三居较多。“当然，合理的价格定位也是关键因素。”
在天宫院板块，除龙湖·时代天街10月新推168平米四居室以外，几家楼盘主力户型都以两居、小三居为主;区域毛坯房价格近期稳定在15000元-16000元/平米左右。除在售楼盘外，不少将开新盘也在酝酿四季度开盘大卖的势头。在刚需新盘中，位于昌平的路劲·世界城目前蓄客也较为理想。据项目负责人介绍，世界城计划11月开盘推出500多套房源。
在亚豪机构市场总监郭毅看来，诸如金茂悦等受关注新盘，交通条件较好，企业品牌口碑也受到市场认可，因此预计将成为年底的明星热盘。路劲地产北京公司副总经理温立伟还表示，优质刚需产品依然是市场短缺产品，短缺又形成紧俏。
除刚需楼盘外，具有多重优势的高端项目，开盘预期都比较乐观。有机构人士认为，包括西山板块的西山壹号院、中央别墅区板块的誉天下、太阳宫板块的红玺台等项目，都有地段、产品、口碑等卖点的支撑，加上前期蓄客较为稳定，年底行情都被看好。
不过区别于传统高端板块的高端项目，部分区域性“亚高端”项目销售情况则是另外一番情景。10月18日从北京住建委网站看到，位于房山良乡的蓝爵公馆5栋楼、共202套房源，已于9月初开盘，目前只有4套显示“网上联机备案”，1套“已经预订”。项目一位负责人则表示，建委网站销售数字具有滞后性，“目前已经售出了20套”。“蓝爵是整个良乡区域内唯一的高端豪宅项目，我们对销售前景还是比较乐观的。”项目副总经理陈忠民还说，蓝爵公馆所处的地势较高，“7·21”大雨正好是对项目质量的检验。销售不会因此受到影响。但在另外一些区域开发商和业内人士看来，对比房山板块内产品以200万元以内的刚需楼盘为主，蓝爵公馆的定位超过区域购买力，短期之内很难热销。存在类似情况的还有西四环、北五环等区域的部分楼盘，或者产品品质不支撑高端定位，或者售价远超过区域行情，目前整体签约情况都不理想。
亚豪机构副总经理任启鑫也认为，今年年初的几个月当中，由于市场形势较为严峻，因此市场当中多为中低端类刚需项目顺势降价，占据了整体市场的主导，高端类项目几近失声。而最近几个月随着中高端置业人群的回升，大量 “潜水”多年的高端项目纷纷开始整装入市。 这些老盘不可避免地将与在售项目形成竞争，进一步增加了楼市供应。
目前,加快开盘供应仍是近期楼市主旋律。继9月份开盘量达到今年新高后，10月仍将有34个项目推新。而这些消失多年重新入市的项目也将不可避免地与新盘进行竞争。北京中原等机构分析，在政策环境不放松、市场供应量增加的情况下，楼市明显涨价可能性不大。
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