二三线城市楼市库存压力增大风险加剧
2012-10-12 来源：0352房网 编辑：木木
在中国房地产市场快速增长的十多年里，每年9月、10月往往是一年中交易最火爆的时期，因此被房地产界称为“金九银十”。然而，随着中国房地产行业调控措施深入进行，“金九银十”的说法已经名不副实。购房者持续的观望态势导致楼市成交量下降，二三线城市房地产市场已经面临高库存风险。
上海易居房地产研究院研究报告显示，今年9月份，该机构监测的20大典型城市中，有14个城市库存量出现环比增长，其中丹东的库存环比增长最快，为15.3%。截至9月28日，一、二、三线20大城市新建商品住宅库存总量分别为3031、2850、2493万平方米，与去年同期相比分别增长7%、18%、54%。
不少房地产企业加快布局二三线城市，而随着房企加大推盘与购房者理性观望这两类行为的影响，住宅新增供应量与销售量出现了一个“剪刀差”，二三线城市将面临更大高库存风险。山西大学经济与工商管理学院副教授耿晔强表示，太原市为例，今年新老楼盘依然选择在9月和10月开盘或加推房源，说明开发商对“金九银十”热销的期待。随着而来的问题是二三线以刚需为主，而开发商一味地推盘会导致市场供大于求，房地产将面临高库存压力，不利于房地产健康发展。
上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，受房企加大推盘与购房者理性观望这两类行为的影响，住宅新增供应量与销售量出现了一个“剪刀差”。具体来说，一方面从房地产企业来看，房企在“金九银十”阶段加大了推盘力度。为了能抓住传统的营销旺季，一些房企采取了“以价换量”的营销策略，推盘力度加大，以期提高销售量。同时，部分房企受困于趋紧的资金面，也希望在本期加大推盘力度，从而提高销售水平、加快资金回笼。另一方面，购房者在“金九银十”阶段以观望为主。受国家楼市持续调控的影响，很多购房者在9月份的购房行为显得更谨慎与理性。盲目入市的动机削弱，购房者以观望的心态来对待本轮楼市。“旺季不旺”的市场特征得到了体现，住宅库存的去化受到了一定的阻碍。此外，也有业内人士表示，部分房企布局中小城市对当地市场判断过于乐观，加上地方政府的卖地冲动也将进一步加重库存。
业内人士表示，往年被开发商寄予厚望的“金九”平淡收场，开发商在“银十”会通过各种促销手段吸引人气。业内人士预计，目前已经开始的开发商大肆拿地，会促其加大回笼资金的力度以保持优良的现金流，未来可能仍会采取快速“跑量”的方式，对短期楼市的成交将起一个助推作用，但开发商还需要通过价格优势提升销量。在耿晔强看来，今年以来不少中小城市成交量回暖首先是受到首次置业的刚需刺激，楼市“红五月”“红六月”的出现是部分刚需的恐慌性购房需求，而这种局面今年难以再现。他认为，目前二三线城市库存高企、楼市调控严厉，房地产市场不具备大幅反弹的条件基础。开发商不要对二三线楼市盲目乐观，后市还需要“低价跑量”，10月份二三线楼市的成交量能否走高，仍要看“刚需”出手与否。从购房者方面来看，业内人士分析认为楼市经过了几轮调控，加上当前调控不放松，让购房者看到房价还有下降空间，所以不少“刚需”会持币观望。未来开发商还需拿出“真金白银”让利购房者，否则楼市“银十”依旧冷清。山西当地一家房地产商表示，二三线城市仍是刚需支撑成交量回暖，开发商仍应坚持“以价换量”策略，尽快回笼资金，坚持去库存以降低自身资金风险。此外，部分开发商认为，做房地产单靠土地增值创造价值的道路已经遇到发展瓶颈，未来房地产企业需要靠产品质量、服务不断提升来赢得市场，除了住宅本身质量外，改变地产“重建设、轻服务”格局，开发商提早做好规划和后续的服务，这对未来抢占市场非常重要。
二、三线城市房地产投资过剩、库存积压导致风险加剧，业内人士表示，开发商未来还需要“以价换量”，同时提早做好规划和后续的服务。
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