“十一”黄金周将近上海地产开发商推盘节奏加快
2012-09-25 来源：0352房网 编辑：木木
中秋、国庆接踵而至，使得今年的“十一”黄金周被房地产开发商格外珍惜。人们在黄金周不仅舒服了自己的心智,还在一定程度上对全国的经济有了一定的促进作用。房地产开发商制定出缜密的营销方案，看好即将到来的“加长版黄金周”商机。
监测数据显示，9月17日-9月23日，上海市商品住宅新增供应面积为46.03万平方米，环比(较前周)大涨146.15%;但成交面积仅环比上涨20.11%，至19.68万平方米;成交均价则环比下跌6.27%，至21331元/平方米。
“9月推盘量猛增不足为奇。”上海宝华集团副总裁杨健说，9月以来楼市新增供应量一直很大，说明开发商对“金九”的期待很大，尤其是刚需楼盘，想在9月搏一搏。然而，一些刚需楼盘定价过高，折扣收得很紧，价格没有优势，导致成交不振。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔介绍，9月上海楼市成交继续乏力，近3周成交量皆低于20万平方米，基本已可断定其为“铜九”行情。黄河滔说，随着近期政策面趋于收紧，将促使部分购房者转入新一轮观望，其中改善性需求所占比例可能更大。
数据显示，截至9月23日，9月上海市商品住宅累计成交面积为57.8万平方米，与8月全月的成交量相比，还有22.43万平方米的差距。佑威机构执行董事黄志坚断言，“金九不金”已成定局，在黄志坚看来，9月17-9月23日上海市商品住宅成交量较前周虽有20.11%的升幅，但在传统销售旺季，这一成交水平只能算是低位反弹，“金九”前几周的表现恐怕远低于开发商预期。黄志坚分析，之所以造成这样的局面，主要原因是：6月的成交回暖导致部分开发商过于乐观，取消或收窄优惠甚至涨价;同时，有关部门频吹“冷风”。中高端房源的成交受到的影响尤为明显。据统计，9月17-9月23日沪上单价在5万元以上的高端住宅成交了24套，环比下降20%;别墅产品合计成交93套，环比减少28%。“虽然经济在下行，但目前房地产仍属被调控行业。在政府坚持表态楼市调控不放松、严厉督查并问责的背景下，开发商总体上仍需执行以价换量策略，以规避政策性风险。”黄志坚警告，特别是现金流紧张的企业，风险控制应该列在第一位予以考量。
9月17-9月23日实现较好成交量的楼盘，其绝对价格也较低。数据显示，9月17-9月23日成交面积排行首位的是位于浦东周康板块的小上海新城，该项目共计成交129套房源，其套均面积低于90平方米，成交均价为14611元/平方米。业内人士称，这一价格低于该楼盘周边1.6万元/平方米的均价。不过，今年初，该楼盘二期尾盘时的均价为1.34万元/平方米。
一边是成交表现平平，一边是供应量激增。9月17-9月23日上海市新建商品住宅新增供应量为46万平方米。上海楼市上一次单周供应量超40万平方米，还要追溯到2011年5月末。据统计，截至9月23日，9月上海市新建住宅合计供应面积已达92.1万平方米，这一供应量已创年内新高。上海盘谷房地产有限公司总经理宋海认为，9月以来上海楼市的新增供应量还算符合预期，但开发商大多采取“少量多批”的推盘策略，对市场人气、价格进行探测的意图明显。宋海判断，就9月以来这么大的新增供应量来说，目前开发商的意图首要还是出货，价格应该是放在了第二位考虑，否则难以解释这么多的楼盘为何要抢着上市，“各家开发商尤其是品牌房企，对各楼盘的考核，首先是看销售量，然后才是营业额、利润等。”“十一”房展会被视作一个契机。宋海分析，“十一”房展会期间，开发商会根据9月以来的市场情况进行策略调整，“目前新增供应量很大，市场需求量也是有的。接下来的问题是，如何找到一个买卖双方都能接受的价格平衡点，这在未来的一两周内应该能看到答案。”他的判断是，10月的楼市成交量会较9月有所放大，但价格则会稳中有升，不会大幅上涨。某上市房企副总裁更强调，10月开发商不可能像去年底那样采取激进的方式，牺牲利润、保命一样地去“以价换量”，顶多只会小幅度、阶段性地促销，“一方面跑量还是要保证，一方面价格要平稳。只要任务能完得成，就不会不顾一切地跑量。”
上海市一手住宅可售面积高达1046万平方米，重回近三个月来的高位。以8月全月近80万平方米的成交水平计算，该库存量的消化周期将长达13个月。
杨健则预计，“十一”房展会即将来临，沪上楼市的新增供应量还会增加。9月成交不振，不排除开发商10月的价格策略有所松动，“现在的折扣幅度都在9.5折以内，刚需楼盘要想折扣太大也不现实。开发商如果想要借房展会东风，折扣幅度能到9折就算不错了。”
黄志坚提醒，在目前的调控背景下，房企能否取得好的销售业绩，取决于开发商能否给出更高性价比的定价。如果成交量持续小于新增供应量，结果只能是加大“库存”，增加开发商后市竞争的激烈程度。
黄河滔分析，未来楼市继续保持较高供应量或是大概率事件。随着前期的集中消化及近期价格的回升，后续潜在需求已有提前透支的效应。一旦销售不畅，库存量将继续放大，从而影响到价格。
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