房地产行业利润率降低小房企退市大房企拿地

2012-09-21 来源：0352房网编辑：木木

　　调控并未令房地产行业整体一蹶不振，但每一轮调控确实都使房地产业经历了一次洗牌的过程。在这其中，一些房企把握住了机会，一些房企则就此沉沦。

　　到目前为止房地产行业利润率降低成为各家房企面临的共同问题，由此导致小型房企以及非房地产企业剥离房地产业务，加速推进了房企并购浪潮。与此同时，品牌房企却在“谋划”新的扩张盛宴：大规模拿地，并尝试进军新的领域，预示着房地产行业洗牌时代的渐行渐近。楼市回暖之下，一些企业退市格外引人关注。据媒体报道，8月31日，绿景控股在深交所投资者关系互动平台上，在回应“公司能否注销房地产公司，是否有一个清晰并保证施行的战略发展规划”的问题时表示，公司的战略就是逐步退出房地产多元化发展，而目前调研考察的主要还是矿产资源方面的项目，以及其他项目。此外，在8月21日，吉林森工发布股权与债券转让公告，将持有的吉森置业39%的股权转让给控股股东森工集团。在转让股权时，吉林森工给出的理由是：国家对房地产行业的宏观调控政策持续进行，房地产业的未来发展具有很大的不确定性。为了规避经营风险，集中精力发展主业，公司经研究决定拟通过转让吉森置业股权的方式从房地产业中退出。事实上，早在今年4月初，杭州金星房地产开发有限公司因资金链问题正式向法院申请破产。由于受到媒体关注，金星地产的破产案正式引爆国内房地产企业退出潮。同在4月份，另一家杭州房地产企业杭州锦绣天地公司也申请破产。

　　2011年上市房企中，股权转让共183宗，比2010年增长65%。这显示一些非房地产上市公司，正加速转让房地产项目。一些大型房地产企业也在依靠变卖资产来勉强度日。此外，一线主业非房地产的上市企业开始频频撤离房地产。去年以来，宏达股份、恒顺醋业、金发科技、西部矿业、水井坊等16家主业非地产的“涉房”上市公司撤离楼市。统计数据显示：2012年上半年，全国房地产市场公开的规模股权交易达到了51宗，已经公开的总交易额就达到了205亿，同比2011年上半年的42宗131亿上涨了21%及56%，股权变动明显增加。房地产行业虽然在今年2季度逐渐出现走出调整期的迹象，但整体来说，这一市场经过调控，利润率降低已经成为共识，在今年已经公布半年报业绩的上市房企中72家上市房企实现营业收入近1300亿元，同比(较上年同期)增长26%;而净利润约182.93亿元，同比增长近6%，利润率明显下调。

　　在2009年至2010年爆发式上涨过程中，包括华菱钢铁、春兰、上海申达纺织、四川水井坊、西部矿业、中卫脉等一批电信、钢铁、制酒企业纷纷涌入房地产业，希望能在快速增长的市场中分一杯羹。但是在最近部分企业明显加速了脱离地产、回归本职的步伐。非房地产主业企业剥离房地产业务加速推进了房企并购浪潮，几乎支撑起此轮房企并购潮的半边江山。2011年1月至12月上旬，非房地产主业企业涉及的房地产产权交易达238宗，总金额超过400亿元。其中股权交易过半达135宗，平均股权交易比例为55%。北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，上半年来已经有多家上市房企涉及了其他行业，房企开矿等转移经营重点的行为逐渐增加。目前的主要问题是房地产业的利润在回归，行业的前景并不明朗。因此，房企必须转型，一个方向是专业化，通过开发产品获利;另一个是利用资金优势，通过运作房地产金融项目获得利润。除了利润下降，近些年来，北京、上海等一线城市由于住宅用地日渐稀缺以及拿地门槛提高，不少项目也开始选择退出房地产业务。

　　就在一些小房企不得不宣告退出地产业的同时，品牌房企却在“谋划”新的扩张盛宴：大规模拿地，并尝试进军新的领域。从今年二季度以来，随着商品住宅市场转入上行通道，新增项目去化速度提高，土地市场逐渐升温。尤其从8月底之后，大部分优质地块密集推出，大型房企的拿地热情上涨。进入9月，万科一改以前的低调作风，在短短6天内共拿下4幅地块，分别位于广州、青岛、合肥和广东顺德，累计拿地金额达到68.9亿元。据不完全统计，万科7月共斥资约60亿元在全国范围内拿地，拿地金额超过上半年总和，8月再拿地超36亿元。对于万科近期密集拿地的行为，万科集团总裁郁亮曾公开表示，“不拿地，会饿死”。万科在土地市场上的一路高歌并非孤例，根据对10家龙头房企(保利地产、碧桂园、富力、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产、世茂房地产、万科地产、中海地产)的监测显示，从6月开始，龙头房企拿地步伐开始加大，6-8月，这10家龙头房企拿地金额都保持在150亿元左右。9月开始，龙头房企拿地更是加速。根据统计，9月上旬10家龙头房企中有3家出手拿地，合计拿地金额达82.4亿元，已超过8月全月的5成。在加快拿地的同时，不少房企也在积极寻求转型。近日，首创置业宣布已与法国地方政府签订土地协议，将建设中法经济贸易合作区，为出海房企再添新例。据悉，该园区距离巴黎220公里，一期占地面积为5.8平方公里。无偶有偶，万科近期也加快了国际化发展步伐，目前已经成立了美国地产业务推进小组，为进军美国市场做准备;而中航地产则在董事会上通过了《关于公司成立海外事业部的议案》，加速布局海外市场。与此同时，万科、绿城、恒大等房企均表示，将在养老、旅游地产等领域进行大规模布局。

　　在市场复苏信号之下，房企开始积极入市拿地，对资金的需求明显增加，房企融资力度也随之加大。金地集团宣布全资子公司辉煌商务拟以16.54亿港元收购星狮地产56.05%股权，这是在去年6月收购至祥置业股权落空后，时隔一年金地再抛境外收购计划，也是今年内继招商地产、万科之后第三家赴港购壳的房企，如果收购成功，国内“招金万保”四大龙头房企都在港拥有融资平台。对此次赴港买壳，金地方面称，收购星狮地产是公司加快实现业务国际化步伐的动作之一。收购完成后，金地将纳入星狮地产旗下优质住宅和商业项目，不仅有效助力金地集团“一体两翼”战略的推进，更将持续加深金地在国际资本市场的影响力。除了赴港借壳，不少房企今年也加大了在港融资的力度。9月12日，佳兆业宣布与花旗、德意志银行及汇丰就发行于2017年到期之2.5亿美元12.875%优先票据订立购买协议;9月11日，路劲基建也公告拟发行3.5亿美元2017年到期的优先担保票据。在此前的8月7日，华润置地宣布与多家银行订立34亿港元的贷款融资协议，贷款期限为3年，这是该公司年初至今第七次获得银行贷款，已融资近93亿港元。此外，今年4月以来，已先后有中国海外集团获62亿元银团贷款、龙湖地产获24.3亿港元、新世界中国地产获15亿港元等。业内人士认为，不管是攻城略地、战略转型还是频繁融资，品牌房企正在进行新一轮的战略布局，一方面，由于前期以价换量策略使得销售持续好转，房企财务状况进一步改善，资金实力增加，开始进行新的战略部署，但同时，房企仍面临房地产市场最严厉的政策环境，也面临去库存与去杠杆化的双重压力，这将推动房地产行业的洗牌逐步深入，也将让房企的大胆转型面临一定的挑战和风险。

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