楼盘降价举措恐难带动成交量上涨
2012-09-13 来源：0352房网 编辑：无忧
备受瞩目的九月在开发商火辣辣的注视下，踏着婀娜的步伐缓缓走来，开发商期望借“金九银十”来缓解销售危机，想出了很多促销妙招，部分开发商还忍痛推出地王降价的狠招，但结果却差强人意。
业内人士认为，地王楼盘由于拿地成本普遍偏高，入市时楼盘定价也较高，一般程度的降价举措恐怕不足以带来成交量的大幅上涨。地王楼盘近期成交前景难言乐观。2009年-2010年产生的多个地王，今年陆续入市，但销售情况疲软，楼市调控以来上海多个地王标杆楼盘价格跳水，甚至出现“赔本”卖房的情况。
在北京、广州和深圳，地王楼盘也意识到了生存艰难，近期都准备推出不同程度的促销策略。根据北京市住建委的信息，该项目分别在今年3月和8月两次领取预售许可证，根据不同的户型，价格从55000元/平方米左右逐渐攀升至近60000元/平方米。借楼市交易回暖的“春风”，该项目的销售情况颇为乐观。作为今年北京楼市最热销的项目之一，出自“广渠路15号地王”的金茂府，自出炉之日起便引人关注。在经历了变更规划风波后，金茂府终于以市区高端住宅的形象面市，去年4月首次开盘的均价维持在5万元/平方米左右高位。金九银十”期间，金茂府和京东商城共同打造网络购房置业活动，推出其投资型精装公寓——19号楼金茂府·悦公馆。该项目预计在今年10月推出，共154套房源，两种户型的建筑面积分别为51平方米和80平方米。由于推出的项目以小户型为主，且采用网络销售方式，预计新项目价格将比之前有所下调。“金九银十”期间，金茂府和京东商城共同打造网络购房置业活动，推出其投资型精装公寓——19号楼金茂府·悦公馆。该项目预计在今年10月推出，共154套房源，两种户型的建筑面积分别为51平方米和80平方米。由于推出的项目以小户型为主，且采用网络销售方式，预计新项目价格将比之前有所下调。京城另一个地王项目，远洋万和公馆则在8月31日领取了预售许可证，将一栋住宅楼和一栋办公楼纳入预售范围，9月发力促销的意图明显。由于土地成本高企，该项目同样以高端住宅的形态推出，视户型不同，价格分别在54000元/平方米和58000元/平方米，比前期有明显下调。相比之下，该项目的销售情况并不符合“金九”的预期。根据北京市住建委的信息，自9月1日开盘至11日，远洋万和公馆尚无一栋住宅售出。业内人士分析，由于网签有一定程度的滞后性，预计零成交的情况不会维持太久。
上海嘉定新城安亭汽车城板块的常发豪庭项目开盘“破发”，最低优惠接近楼板价，相当于赔本卖房。该楼盘优惠后1.3万-1.4万元/平方米的均价，最低单价1.2万元，接近楼面价。2009年底土地出让成交楼面价为12076元，虽单价不高，但土地溢价率却达到惊人的435.29%，被业内人士称为“溢价地王”。业内人士分析，1.2万元的楼面价，加上人工、财务、建安成本和营销费用，保本价至少每平方米1.8万元。中国证券报记者在上海房地产官方网站查询获悉，常发豪庭楼盘今年7月1日起累计推出532套房源，目前仅消化20%，截至9月12日，“金九”仅销售20套，按目前销售速度，远不及8月93套的销售业绩。无独有偶，上海的“总价地王”中海紫御豪庭，今年5月首次开盘。2009年中海地产以70亿元天价竞得该项目所属地块，平均楼板价达22409元/平方米。此前，市场预期该项目开盘价将高达7万元/平方米，但遭遇宏观调控，项目亮相时报出优惠促销折扣价3.2万元/平方米、均价3.8万元/平方米，出乎业内人士意料，业内人士估计，拿地净价加上建安成本、装修成本等，低至3.2万元/平方米的销售价格几乎为零利润。中海紫御豪庭的“金九”业绩也很惨淡，9月即将过半，仅销售了6套房源。业内人士表示，常发豪庭项目由于周边配套不够健全，购房者少有问津，而中海紫御豪庭则是因为多数房源都是大户型，房屋总价较高，即使单价有所下调，多数购房者仍然望而却步。
广州单价地王项目天銮的销售人员表示，目前该项目正在进行“国际品质生活优先享”的促销。凡在天銮置业的购房者都将获得由三家开发商联合赠送的价值10万元酒店消费券“大礼包”，可以在三家开发商旗下遍布全国的多家酒店使用。不过，这一促销对于动辄上千万元的豪宅房价而言，似乎并不能让购房者心动。有广州地产人士表示，该项目开发商资金链并不紧张，出现降价促销的可能性不大。不过，也有地产人士表示，虽然天銮是不限购、不限贷的商务公寓，但目前已售单位多数是去年刚刚开盘时售出的，不能指望这类高端住宅利用刚需市场的成交回暖快速销售，因此只能“慢慢地卖”。
在深圳，2011年9月，金地集团(600383,股吧)打造的“天字一号”金地天悦湾上市。天悦湾上市之际正值房地产市场入冬之时，销售情况一直不理想。更令天悦湾尴尬的是，项目附近是多个面向刚需的中小户型楼盘。就在天悦湾推出均价2.6万元的低密度洋房产品之际，毗邻的招商观园推出了单价0.9万元起的小高层住宅。今年8月天悦湾推出均价7万元的湖畔联排别墅之时，招商观园竟然推出了起价2.1万元的山地别墅。日前天悦湾方面表示，天悦湾洋房户型近期准备进行一口价促销，价格会有所降低。
进入“金九银十”传统销售旺季后，一线城市的多数在售地王楼盘都准备出台不同程度促销策略，但各楼盘项目之间促销力度不尽相同，有些楼盘迫于资金压力割肉卖房，有些则打算在销售方式上突破吸引眼球，还有些甚至表示对这个“金九月”不再抱有太大希望，促销力度有限。在目前的市场环境下，地王项目遇到不少困难，开发商一旦对形势判断失准，而储备资金不足，确实会对公司运作造成巨大压力和带来极高风险。
“未来一线城市地王项目或调低价格预期。”有业内人士认为，从一线城市目前地王销售情况看，“金九银十”平淡开局，如果不采取积极的销售策略，房企资金压力更大。在限购、限贷等多重制约下，曾经投资客扎堆的高档楼盘销售乏力，开发商除了降价别无选择，在“金九银十”的后半程，部分地王项目或展开攻坚。由于地王楼盘拿地成本普遍较高，入市时楼盘定价也较高，一般程度的降价举措恐怕不足以带来成交量大幅上涨。地王楼盘“金九银十”的成交前景难言乐观。
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