土地市场的疯狂是大型开发商的游戏
2012-09-13 来源：0352房网 编辑：无忧
大房企通过银行贷款，加速销售回款，现金流改善，小企业资金链依旧紧张。
大房企通过银行贷款 加速销售回款 现金流改善 小企业资金链依旧紧张从2010年的“国十条”、“国五条”到2011年的“国八条”。从中央到地方，从税务户口到限购限贷。本轮房地产调控被称为“史上最严”。即使到目前，相关部门依然表态：坚持房地产调控。从2010年的“国十条”、“国五条”到2011年的“国八条”。从中央到地方，从税务户口到限购限贷。本轮房地产调控被称为“史上最严”。即使到目前，相关部门依然表态：坚持房地产调控，要求房价合理回归。甚至有学者认为，部分开发商将因资金断裂而陷于困境。不过记者发现，包括万科、华润等在内的巨头9月以来斥资超百亿元抢地，似乎再次掀起一波抢地潮。这也再次引发市场的热议，如此严控之下，开发商哪里来的底气?巨额资金又从何而来?据国家统计局的数据显示，前8个月，全国土地成交款达到4800亿元，虽然同比依然下跌，但仅8月单月的成交额环比增长95%。而土地市场的回暖迹象在9月份表现得更为突出，万科、中海等巨头在短短的几天内，累计新增储备土地超百亿元。不过，多数小房企面对这场土地盛宴，只能打酱油。据不完全统计，继8月份以来，万科、中海、华润等更为积极地驰骋在土地市场。其中，国内龙头老大万科击败中海等强劲对手，两天内以46.71亿元连拿合肥和广州两地块。三天左右，华润置地增加的土地储备接近20亿元。同时，在厦门土地拍卖会上， 17幅地块出让金超过30亿元。
“行业的龙头企业集中买地，这在今年还是首次出现，这说明经过本轮的连续调控，发展商对未来市场的信心逐步恢复。防止出现2009年市场好转后，很多开发商手中无货的局面。”有钱就会买合适的地块，追求回报率，不管是一线城市，还是二三线城市。保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)在半年报中也指出，虽然国家对房地产行业调控的决心没有动摇。但预计下半年以刚需为主的市场回暖仍将持续。将积极关注土地市场，努力补充优质土地资源。1~8月份，个人住房按揭贷款达到6057亿元，同比增长10%。这也从另一个角度折射出开发商通过销售从市场回笼资金的速度正在加快。因此，地产经济学家邓浩志表示，第二季度开始，成交量不断放大使得开发商资金链紧张的局面有所减轻，成交的持续活跃使得部分开发商有资金购买新的土地储备。不过，一家规模较小的地方性开发商却对记者表示，目前行业分化比较明显，很多像他们这样的小房企日子依然不好过，一方面可供销售的项目不多，另一方融资又很难，“就是想去拿地，都没有这个实力。”最近几天土地市场的疯狂就是几家大型开发商的游戏。
目前市场上拿地主力是销售回款较好，实力较大的上市房企和大房企。最近市场有不少关于银行放松房地产信贷的传言，但最终都被银行否认。
1.较少消耗节省现金。“去年以来开发商基本都放缓拿地，节省不少支出。”有券商房地产行业分析师表示。从全国各地卖地情况看，减少大规模买地确实为开发商省下一大笔钱。据统计局数据显示，前8个月，开发商土地购置面积23624万平方米，同比下降16.2%。这说明开发商在上半年对市场判断不清，依然谨慎拿地。正是谨慎拿地，减少了开发商的资金消耗，使得多数上市房企的资金储备明显改善。统计后发现，这些公司截至上半年末的货币资金达到2648.63亿元，同比增长18.63%。其中，万科、保利、金地和招商手中现金均超过百亿元。
2.银行“水龙头”未关。大部分银行表示要收紧给开发商贷款。不过，从最新数据看，房企从银行获得的贷款规模依然不小。这也成为大型开发商为何能抢夺土地盛宴的背后支撑。1~8月份，房地产开发企业本年到位资金接近6万亿元，同比增长9.1%，增速比1~7月份提高2.9个百分点。“银行贷款依然占很大比重，银行对开发商贷款的操控更为灵活。”广州一位银行人士透露。而上市银行中报显示，即使对开发贷有收紧趋势，但规模依然不小。如工商银行在上半年在公司类贷款机构中，房地产贷款达到4983.70亿元，中国银行也超过3000亿元。
3.“以价套现”回笼资金。8月，实现签约金额84.80亿元，同比增长40.82%，前8个月累计签约金额达到678.69亿元，增幅在三成以上。“前8个月采取促销加快市场销售回款，成为开发商积累资金的另一个重要来源。”。实际上，不少开发商今年以来都取得不错的销售业绩。据链家地产市场研究部统计，A股上市房企上半年销售回款增长迅猛，收到销售回款2792.11亿元，同比增长11%。国金证券行业分析师指出，9~12月预计公司推盘至少在480亿元以上。1~8月份，个人住房按揭贷款达到6057亿元，同比增长10%。这也从另一个角度折射出开发商通过销售从市场回笼资金的速度正在加快。因此，地产经济学家邓浩志表示，第二季度开始，成交量不断放大使得开发商资金链紧张的局面有所减轻，成交的持续活跃使得部分开发商有资金购买新的土地储备。
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