深圳土改试点再次示范全国 小产权房有望确权
2012-05-25 来源：0352房网 编辑：玥婷
酝酿了两年的《深圳市土地管理制度改革总体方案》于近期获批，这意味着深圳在土地改革上再次示范全国。据证券时报报道，深圳将以“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”为土地管理制度改革原则，先行先试，建立高度城市化地区土地利用和管理新模式，推动土地资源配置市场化、土地利用高效化和土地管理的法制化。
深圳改革再次示范全国
1987年深圳敲响了拍卖土地使用权的第一槌，随后一场被誉为“以土地换黄金”的土地改革风暴席卷全国。20多年过去了，深圳土地管理中众多历史遗留问题开始显现。
具体操作上，改革任务有八大重点，包括完善固有土地产权制度、深化土地资源市场化配置、创新土地资产资本运作机制、创新土地二次开发机制、严格更低保护并建立补偿机制、强化土地调控与监管、推进区域统筹协调合作、加强土地立法等。
在实施阶段上，深圳土地管理制度改革将通过近期计划(2011年~2015年)和远期计划(2016年~2020年)，分两步推进。
小产权房有望确权
深圳在从一个小渔村向城市化演进的过程中，涉及到土地权属状况的遗留问题非常复杂。而土地管理制度的核心，就是对土地权益的确认和明晰。深圳将在此领域探索权益实现的多元化途径。
据悉，确权的重点和难点在于原农村土地权益如何实现，即深圳大量建立在宅基地上的集体产权房，如何实现权益。对这一问题，深圳拟在符合政策规定的基础上，建立健全相关政策体系，推进原农村土地确权试点实践工作，加强原农村土地产权制度创新。比如原农村土地“依现状、依改造”进行确权;在“房地合一”体系内，探索房地权利分离条件下的管理制度，探索土地权益书、作价入股等补偿模式等，破解确权难题。
土地开发收益共享
找到良好的土地开发收益共享机制，可以化解当前很多矛盾。深圳将可能综合利用规划、土地、产权、财政、税收、金融等多种手段来达到这一目的。
在规划控制上，区政府、社区、土地权利人、开发单位等不同利益主体有可能作为相关规划的主体，一起参与。收益共享上，对土地二次开发增值收益，将通过系列调控方式，明晰增值收益归属，并公平分配。
此次改革，不仅包括诸多先行、先试的措施，还赋予了本地政府在土地管理活动中更多自主权。比如，由于深圳经济特区这一独特的组织形式，整个深圳市建设用地审批权限在国务院，在改革建设用地审批上周期较长。但是未来深圳将改革建设用地审批方式，重新明确深圳市建设用地报批的程序和规则，这些措施将简化行政程序，提高深圳市尤其是中心区外的建设用地自主性。
探索招拍挂之外新方式
土地使用权出让方式，是业界探讨最多的根本性制度之一。据悉，深圳将研究和探索限房价竞地价、不设定条件的挂牌出让等多种方式。“也就是说要探索除了招拍挂之外的新出让方式，这为土地二次开发方式提供了新的可能。”一位地产界人士表示。
目前深圳产业用地的转让行为，以协议出让居多，即通过设置一定的门槛，将产业用地定向出让，但未来这个竞标门槛可能进一步降低。
另外据悉，深圳将健全土地供应体系，探索租赁、作价入股等土地有偿使用方式;未来深圳将创新土地金融工具，展开土地金融政策研究;在土地收购回购上，将引入市场机制，创新土地收购模式和多元化补偿方式，探索实行政府部门对土地的优先购买权。
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