三四线城市成为开发商新聚宝盆 开发商改变战略
2012-04-12 来源：0352房网 编辑：罗慧哲
近日，在杭州的歌德大酒店，举办了一场“江苏海安2012精品土地(杭州)土地推介会”。在此次推介会上，海安县政府领导及有关部门负责人携带约30宗优质潜力地产来杭推介，总面积达2500余亩。
值得一提的是，在2012年杭州的土地市场哀鸿遍野的大背景下，这个知名度并不算很高的外省县城的土地推介会，却吸引了50多家开发商参加，这些开发商有杭州的、金华的，还有苏州和上海的。在主办方介绍完该县的投资环境之后，众开发商相当踊跃地发起了提问，有开发商仔细询问当地的商圈格局，有人对保障房建设很有兴趣，有人想要去建造老年公寓，而入驻该地能够得到什么样的优惠政策，也受到很多人的关注。
很明显，开发商对这样的三四线城市，投资热情非常高。
开发商纷纷调整战略
事实上，这次土地推介会，仅仅是众多开发商转战三四线城市的一个缩影。从全国范围内来看，一些品牌公司战略重点向三四线城市转移的迹象已经非常明显。比如华润置地去年斥巨资进驻淄博、威海、日照等三四线城市，招商地产四次出手拿地均选择佛山、武汉和镇江等二三线城市。
统计资料也显示，万科、恒大、富力等国内房地产标杆企业2011年的销售业绩主要来源于二三线城市。比如，在杭州主战场遭遇销售滑铁卢的绿城集团，在一些三四线城市却销售良好。
就在最近，绿城旗下的台州海棠花苑和嵊州玉兰花园分别开盘，销售成绩均十分亮眼。台州海棠花苑首次推出152套高层公寓与43套法式合院，其中高层公寓三天内销售率为71%;嵊州玉兰花园推出406套高层住宅，三日销售345套，销售率达85%。
记者在采访过程中了解到，开发商参与三四线城市开发，主要通过几种方式。一是直接参与当地一级土地开发。比如绿城在舟山作为一级开发商操刀建设6600亩的长峙岛项目，中国房地产开发集团与新昌县人民政府签订战略合作协议，参与当地的旧城改造、旅游综合开发、新农村建设、生态文明建设、地域特色文化的传承和保护、土地一级整理等项目，而郡原地产在很早以前，就参与了长沙和成都的大规模一级土地开发。当然，也有公司选择直接以品牌输出或者与当地公司合作的方式，以降低风险。品牌开发商，大多会采取这样的方式。
而对于中小开发商来说，则大多采取直接到当地拿地开发的方式。因为在杭州拿地成本比较高，动辄就要10多亿元，而一些三四线城市的土地总价还比较低，可能一两个亿就能拿地，还能成为当地政府的座上宾，当然愿意入驻。这些公司参与建设项目包罗万象，比如保障房，比如拆迁安置房，比如综合体项目等等。而目前杭州开发商喜欢入驻的城市，主要集中在安徽、江苏、浙江等长三角区域。
关注城市知名度
对于开发商频频转战去三四线城市开发，相关负责人表示，这是因为跟一二线城市深受限购限贷政策不同，三四线城市受影响不大，并且政策滞后性也比较强，当一线城市销售遭遇滑铁卢时，很多县市的成交还很稳定，且价格还在稳步上扬中。它们的城市化进程刚刚开始，发展空间也更大，供需关系也更为稳定。
不过这位负责人表示，三四线城市也并不是看上去那么美，开发商入驻之前，还是要进行甄别。她说，她认为最重要的是要看这个城市的知名度，不一定要在房地产领域很知名，至少要有某个特产，提到这个城市，人们会马上想到某个有特色的东西。另外，要看当地的政府，是否在推广这个城市上有所作为。如果当地政府对房地产开发不支持，连后续通水通电都有问题，一个项目拖上个很多年，对于开发商来说就得不偿失了。
杭州一家开发商计划去桐庐拿地，希望在当地拿下1000亩左右的土地，做一个休闲旅游为主题的综合体项目。这位负责人表示，之所以会到桐庐去拿地，也主要是因为公司高层跟桐庐当地的政府关系比较好，能够争取到更多的支持力度。
“其实现在很多三四线城市的拆迁都还没有做好，只有引进资本，这些城市的旧城改造才能推进，所以当地政府对于外来资本肯定是欢迎的，这也是开发商圈地的很好时机。但是万一你不了解当地的具体情况，比如收入水平、消费水平、楼市容量等等而盲目入驻，风险就会很大。”他说
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