房地产专家称暴利时代结束了适当微调利大于弊
2012-02-27 来源：未知 编辑：罗慧哲
2012年才是真正的挑战。这次的调控，或者冬天的来临，更多还是一种大的转型。过去这种粗放式的增长模式已经不可持续了，过去大家都靠规模增长、靠土地增值、靠房价暴涨，这种发展模式已经结束了。最早是地价和房价暴涨的时候，市场暴利来自于市场的不规范。现在土地价格在跌，房价也不涨了，也有可能还跌。
所以，一个时代结束了。那个时代大家都是靠规模性开发，只要规模大就行，那时候房企之间的差距并不大。现在这个时代结束了。今后大家就要靠盖好房子挣钱。中国的城市化第一轮已经结束，北上广深已经结构升级。
现在转向二三线城市，这些地方如何能够为城市化人口进入盖房子，如何能够将城市功能升级建造综合体，这些还存在着巨大的市场机会和容量。所以现在绝不是说房地产崩溃了，而是说上半场结束下半场开始了。下半场的规则是不一样的，盈利模式，包括开发商的核心竞争力都不一样。所以，如果继续以上一个游戏规则到二三线城市玩，就会面临淘汰。
由于2008年的前车之鉴，许多人已经视地方救市为“洪水猛兽”，谈之即色变，唯恐一丝火苗引发漫天大火。其实，这种心理同样陷入了“非黑即白”的思维陷阱。地方救市确实值得高度警惕，但适当微调也许比一竿子打死更为有利。
对地方经济而言，2012年各地地方政府还面临着地方债务首轮偿债高峰，地方政府面临巨大的还债压力，现在已经出现在建项目后续建设资金和还贷资金无着落的局面。因此，适当微调激活楼市，既顺市场，又活经济，情有可原。
对于刚需而言，适当微调利大于弊。本轮调控已历时两年，且将持续较长一段时期，对于刚需，尤其是急需购房的硬性刚需而言，他们并没有太久的时间可等待，而是需要在购房时能得到实实在在的优惠。而中央也看到了这一点，并决定将鼓励刚需作为“微调”的突破口，地方微调若以此为契机，并严格顺从中央调控路径，亦对刚需有利。
京津沪等地调整普通住房标准，普通购房不必缴纳豪宅税，岂非双赢?毕竟，比起看楼市摔死和买到适合的房子，后者对刚需更重要。当前上海调整普通房标准，这个对刚需来讲，可能会少交一点税费，不过总体量不是太大，但可以说是在政策上鼓励购房者尽快购房，尤其是一些自住需求的购房者，如果他们尽快购房的话，不仅可以买到合适的房源，而且可以激活楼市成交量。成交量上去了，对于开发商和政府都是件好事情。
对于置换型的市场需求来说，由于具有一定的市场购买力，同时，由于普通住房标准的调整为这类客群带来交易税费的优惠，这类市场需求的客群有可能会考虑置换一套大的房产，“卖小换大”或将成为今后这类市场需求的主体特征，由于住房标准的调整，置换型需求入市，未来可能促使二手房交易量攀升，一定程度上也会促使一部分改善型客户入市。
但是，对于投资需求影响并不大，原因很简单，上海还在施行房产税，如果投资客购买的房产面积超出政策规定的范围，那么投资客有可能还会因为这次出手购房而再缴纳更多的房产税。在常态化调控的市场背景下，投资客投资短期内不会获得较多的溢价收益，投资客现在不会大规模入市购房。
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