楼市走势不明开发商抓紧售房应有针对性地卖楼
2012-02-20 来源：0352房网 编辑：罗慧哲
据数据统计，2012年开年以来，惠州新房积压严重。据中原地产惠州策略中心数据统计，截至目前，惠城区住宅存量逼近30000套。惠州市房产管理局官网数据也显示，可售住宅总面积已经突破300万平方米。市区南坛一中介机构外的信息墙上，等待售出或租出的房源信息填满了整面墙。一位熟悉惠州楼市的本土开发商认为，如果开发商在2012年持续大量推出新盘，存量房的数量还将增加，惠州楼市也将面临前所未有的压力。
惠州周边，深圳罗湖区2011年底的新盘港澳8号，推出仅两月余时间即推出“首付一成”优惠，即名义上购房者首付三成，但开发商垫付两成。其中一成免费赠送购房者，另一成相当于开发商给购房者提供的一年无息贷款，年内分三次还清即可。而在惠州，“垫首付”的促销方式也同样在年初出现。下角某楼盘在售的55—88平方米两房、三房，首付只需一成，其余两成由开发商垫付。有专家指出，垫首付一方面反映出开发商出售房源的决心，另一方面也显示出他们对于楼市政策和走势不确定性的担心。
而根据市房产交易中心统计数据显示，近期惠州住宅成交套数排名前列的楼盘有中信凯旋城、中信水岸城等12个楼盘，除3个楼盘外，其余9个上榜楼盘的成交均价均低于上周惠城区一手住宅成交均价(5937元/平方米)，其中在江北、金山湖片区还不乏4500元/平方米、4850元/平方米、5100元/平方米这样的低价格。
相关人士认为，确定房价是否合理，国际上有不少通用的衡量办法，如房价与居民的收入比、租售比等，此外，一个地区的房价是否被当地居民认可，也是一个重要的考量因素。据了解，惠州的房价在珠三角地区来说不算太高，但依然有不少市民认为房价还是超出了他们的想象。
“以前一场营销活动如果能带来100个客户的话，现在则只能带来20个”。随着调控的深入，楼市开始进入后新政时代，传统的楼市营销开始面临诸多困局，如何突围成为时下地产圈内议论颇多的话题。昨日凌晨场地震让不少惠州市民开始担心自家的房屋安全，准备买房的人也将房屋质量、消防条件等纳入考量范围。有市民说：“现在我最想买的就是能抗八级地震的牢固房子。”
其实，从营销学上讲，能够影响产品是否顺利卖出去的两大因素——成本、差异化。有专家认为，这两个要素，其实是在前期就已经决定了的，因此在整个房地产链条上，营销必须提前介入，而这也是发展趋势。根据全国其他城市的经验，一个城市一般只有两种房子卖得特别好，一类是价格上有竞争优势的，另一类是在市场上不存在同类产品进行竞争的。
虽然惠州楼市在刚刚过去的一周(2月6日—2月12日)表现不凡，惠城区住宅共成交342套，环比上周(1月30—2月5日)住宅成交151套来讲，上涨126.4%;成交面积43312平米，环比上周(1月30—2月5日)住宅成交面积17721平米，上涨144%。但不少业内人士认为，成功的楼盘必须从规划开始就把产品立于一种无竞争的状态。
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