房地产信托兑付在高峰房价下行压力下开始加码

2012-02-20 来源：财经网编辑：罗慧哲

　　2011年，在银行贷款受限的情况下，房地产商为解资金之困，不惜高昂成本，借道信托融资，很多从银行融资无门的中小房地产开发商甚至一些大开发商将房地产信托视为“救命稻草”;对银行和信托机构而言，房地产信托是一桩无本生意，只要能拉来资金、放出去，就可赚得至少3%的差价，这还不包括不菲的托管费、管理费等中间费用;而投资者受高额回报率的诱使，更是对房地产信托投资乐此不疲。

　　根据用益信托工作室统计，2011年，我国共发行房地产集合信托产品931个，较上年增长54%;发行规模2776亿元，较上年增长39%。与此同时，信托融资成本也大幅攀升，全年房地产信托集合产品平均预期年化收益率高达10.05%。如果再加上信托手续费(包括发行费用、渠道费用以及第三方费用)平均6%～10%的水平，开发商平均融资成本至少在15%以上。

　　房地产信托的快速发展与房地产市场不断累积上升的风险形成了较大反差。为防控风险，房地产信托政策也随房地产宏观调控的步伐逐渐收紧。2011年5月底，银监会对房地产信托业务规模较大的信托公司进行了“窗口指导”：要求“控制增速、减少发行、实行紧缩”。随后，又要求信托公司“今后凡涉及到房地产的相关业务都逐笔报批”，房地产信托从“事后报备”改为“事前报备”后，又将项目立项从报备制变成了审批制，从源头上遏制住房地产信托发行的势头。

　　此外，2011年年底是《信托公司净资本管理办法》的清算时间点。由于房地产信托占用净资本的比例最高，对净资本紧张的信托公司而言，去房地产化自然成为了重中之重。从信托公司目前业务开展态势看，部分公司出于风险防控已经主动停止了房地产信托业务，其他开展房地产信托业务的公司也更趋谨慎，在选择交易对手方面也只选择上市公司或知名房地产开发企业。

　　与此同时，在房地产调控力度不放松、房地产销量下降、房地产信托流动性风险增加的情况下，投资者对房地产信托产品也更加谨慎。2011年第三季度，房地产信托的环比增速出现了明显放缓，随后的第四季度，房地产信托业务规模也出现大幅回落。伴随房地产信托新增规模的减少，房地产信托产品集中兑付期不期而至。相关数据显示，目前房地产信托存量规模约为7000亿元，房地产信托产品多在1.5年期到2年期之间。

　　如果按2008年以来所发行的全部房地产信托产品的平均期限1.75年计算，70%以上产品都将在2012年和2013年到期，到期规模分别为2234亿元和2816亿元(加上利息部分，总还款额约为2450亿元和3100亿元)。就2012年而言，第三季度将是房地产信托集中兑付的高峰期，需兑付规模在1000亿元左右。

　　7000亿元的兑付额对房地产商而言是一个什么样的数量级概念?人民银行1月30日发布的《2011年金融机构贷款投向统计》显示，2011年，全国新增房产开发贷款约3972亿元，同期地产开发贷款减少了约659亿元，由此推算，房地产开发贷款全年总计新增约3313亿元，这一数字较2010年、2009年减少了四成。若扣除保障房建设新增的1751亿元的贷款，2012年房地产信托兑付金额相当于2011年新增房地产(不计保障房)开发贷款的1.43倍。

（责任编辑：0352房网）