二三季度会是房企“血拼”高峰调控政策维持高
2012-02-10 来源：0352房网 编辑：宋羽欣
龙年首周楼市即遭遇“寒流”，全国多地楼市成交遇冷，有的城市甚至出现“零成交”。虽然，由于其特殊性，春节期间的成交量不一定能代表全年走势，但经历过“痛苦”的2011后，2012“开门遇冷”还是令开发商倒抽一口凉气，并进一步看清了现实的“残酷”。事实上，2012年楼市确实压力重重，不少房企将面临并深陷“四面楚歌”——持续“高压”的政策、低迷的销量、不断攀升的库存、逐渐恶化的资金问题。而这对于“身心俱疲”的房企来说，无疑很“要命”，放下身段降价“血拼”将成为更多房企选择，伴随着偿债高峰的到来，形势愈演愈烈，二三季度很有可能出现房企“血拼”高峰。
近日，温家宝总理在国务院第六次全体会议上，强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。总理两年五提“房价合理回归”，其意不言自明，对于2012年楼市的影响也毋庸多说。这意味着，先前实行的限购等主要调控政策将维持“原判”，所谓的“预调微调”乃至地方政府的“松绑”小动作，充其量是“小打小闹”，很难改变“高压”主基调。这对于仍然寄希望政策变化的开发商来说，无疑是兜头冷水。
最近，有多家上市房企公布了2011年的销售业绩，纵观这些房企，能完成销售目标的并不多，销售业绩普遍不佳。“招保万金”四大龙头房企中，就有万科[简介 最新动态]、保利[简介 最新动态]、金地[简介 最新动态]三家未能完成目标，其他中小房企更是分外惨淡。2012年，这一态势有可能延续，万科1月份销售业绩就已经出现五年来的首次下降，新一年房企面临的销售压力可以推知。
伴随着成交量的大幅下滑，住宅库存量节节攀升。国家统计局数据显示，全国商品房待售面积27194万平方米，增长26.1%，增速比上年加快18个百分点。此外，广发证券也在月报中指出，1月各家公司的库存都有所增加，库存较为严重的公司，目前手上可销货值已经达到2011年实际销售额的两倍。一方面是不断萎缩的销量，一方面是高位运行的库存，“去库存”成当务之急。
自2011年以来，信贷规模大幅收缩，融资日益困难，房企资金链本就“脆弱”不堪，2012随着偿债高峰的到来，房企资金链将加速恶化。今年2月～3月份，房地产信托将迎来首个兑付小高潮，在10月后，将迎来全年的兑付高峰，并将从10月份一直持续到明年一季度。预计2012年全年将有共计2518亿元的房地产信托兑付到期。而关于房地产企业融资重新开闸的传言被证不实，令一度存有希望的融资渠道再度受阻，资金隐患极有可能在二三季度集中爆发。
这正是，高压“政策”催人醒，低迷“销量”欲断魂，“库存”高高愁满肠，“资金”扼喉多凄凉，2012年身处这四面楚歌的房企，恐叫天难应，叫地难灵，尤其是实力微弱的中小房企，“活下去”将是第一目标。销售不得不成为房企寻求突围的重要出路，实质性的降价将是“收买”刚需促进成交的有效手段和上上之选。除非两会发生重大政策调整，否则一场充满硝烟的“价格”血拼大战在所难免，时间节点大约就在今年的二三季度。
时间已经跨入2012年，但房地产市场的调控丝毫没有松动的迹象。2012年对于房地产市场来说，是非常关键的一年，这一年是中央政府的换届年，是调控政策的细化年，是开发商的还债年，是购房者的观望年，是房企的洗牌年。这些因素的合力下，开发商降价成为大概率事件，否则生存不易，房地产的辉煌似乎告一段落了。
今年对于开发商来说是非常困难的一年，调控持续了一年多，并将继续持续下去，限购政策阻挡了很大一部分潜在“买家”，剩下的刚需购房者则在形势不明朗的情况下选择观望，这是人之常情。一旦没有了买家，房地产市场马上就会陷入“冰封”，成交量下滑是板上钉钉的事。据北京住建委网站数据统计显示，今年一月份，北京楼市住宅网签量为4475套，同比下滑达到了61%，成交量创出最近4年来同期的最低值，全国主要的一二线城市中，接近9成城市的成交量出现了环比下调的情况。
成交量下滑，开发商回款艰难，购房者又是观望，短期内开发商想要扭转局面不太容易，2012年又是开发商的还债高峰年，房企资金缺口或将达到上万亿，资金链紧张的情况下，开发商想要僵持也没有了本钱。能够引发转机的因素就是政策与购房者，政策方面现在看来短期内不会有太大变动，所以开发商就只剩一条路，就是想办法打动购房者，最好的办法就是降价，所以上半年楼市量价齐跌的局面基本不可避免。
不可否认，现在的房地产市场已经进入买方市场，购房者的心理预期能够对房价走势产生重要影响。据世联地产“2011年四季度购房者信心指数报告”显示，2011年四季度全国购房者当中，预期房价下跌的比例为67%，在降价幅度方面，购房者期望降价的幅度主要集中在“30%以上”，全国降价幅度期望值为31%，这样看来，购房者的降价预期已经成形，房价今后的走势也就基本确定。能够影响房价预期的就是国家的政策，目前，楼市政策没有松动迹象，等到中央领导换届，政策发生巨变的可能性也不大，所以，房价下跌不是没有可能，而且跌的幅度与购房者的预期不会相差太远。
我国的住房市场仍然有大量的刚性需求存在，他们完全可以撑起房地产市场，前提就是房价降到他们的预期，房价下跌两成，再加上通货膨胀的因素，基本上就与2009年的价格持平了，这样的价格对于很多人来说就可以接受了，所以，降价20%将是一个临界点，届时，商品房销量将会出现回升，所以，对于开发商来说，降价走量就是活命，否则将会遭到清洗。
2012年的国内外形势很复杂，房地产市场也是风云莫测，这是一个转型的机遇，房地产市场不能再被泡沫戕害了，与其慢慢拖着，就不如抓住机会彻底调整，这样的话，最后的损失也会小一点。房价降一些没有那么可怕的，房地产市场还会继续发展。
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