地产暴力时代将结束 开发商降价补差价成疯
2011-11-28 来源：经济参考报 编辑：宋羽欣
近一段时间以来，各地纷纷出现开发商打折促销的活动，于是人们都在议论中国楼市的“拐点”就要来了。据链家地产统计，目前包括上海、深圳、南京、苏州、杭州、长沙、长春等10余个大中城市的20余个楼盘已经将“降价补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定，给购房者吃“定心丸”。
陈淮称，开发商确实有暴利。但是，暴利未必有降价空间。假定，在北京某地盖房子，每平方米的成本10000元。房子盖好后，开发商以每平方米11000元的价格销售。也就是说，这个房子的降价空间最多只有1000元。
秘密在于，盖房子的成本并非全是开发商出的。在这个例子中，10000元的成本开发商可能只出了2000元;另外8000元中，可能有3000元来自银行贷款，5000元来自从购房人的预售款。事实上，很多开发商连2000元的“本钱”都不用出，他们经常玩的是“五个锅三个盖”的游戏。
目前全国多个城市楼盘均打出了“降价补差价”的旗号吸引购房者。在经济学意义上，利润率有成本利润率和资金利润率之分。暴利来自资金利润率，而降价空间只取决于成本利润率。上述例子里，开发商的利润率达到了50%，而降价空间最多只有10%。
陈淮表示，从房价变动意义上说，政策确实可以制造出速率变化的“拐点”以至方向变化的“极值点”，但只是调整房价波动的幅度和频率，并不能根本改变由市场规律、供求关系、中国国情决定的长期房价变动趋势。中国房地产业的辉煌期仍将会持续20至30年。
那种以为政策可以随心所欲地决定市场价格的认识，其实是过分夸大了人的主观意志对客观规律的影响作用，实际上是不可能取得预期效果的。
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