太原楼市“调控风暴”实现房地价格超预期双升
2011-11-15 来源：0352房网 编辑：狄海霞
目前，太原市商品房成交均价每平方米不到7000元。出现成交意愿清淡、价格滞涨的局面，表明市场对目前的价格并非高度认可，国家以及省、市对楼市的调控措施已经见到了实效，尤其是4万套保障房建设，加大了市场供应量，改变了供求关系，已经让太原楼市从卖方市场转变为买方市场。
11月9日，两块国有建设用地1小时内两创新高，将亩均土地价格从四五百万元抬高到了上千万元，显示了房地产商对未来太原楼市的乐观预期，这不免使人们对太原未来的楼市调控产生了迷惑。
在全国重要大中城市土地成交低迷、楼市观望情绪浓重、大批开发商降价求售的背景下，我市土地市场却走出了与楼市低迷相背离的走势。准备马上购房的人等待价格下跌，等待更好的入市机会。认为房地产投资黄金时机已经过去的投资者，更不愿意踏入楼市这个国家调控力度最大的行业。
前所未有的调控举措
两块国有建设用地拍卖经历了将近1年，政府及有关部门的慎重可见一斑。2011年年初，拍卖公告就在各大媒体发布，引起了各大开发商的高度重视。3月初，就在国家调控力度不断加码的时候，这两块建设用地竞买意愿创下了我市土地价格的新高，分别达到了每亩560万元和480万元，引起了市政府的高度关注。
为了落实国家房地产调控措施，避免出现新地王，出现地价抬高房价现象的发生，在这两块国有建设用地拍卖的过程中，市政府及国土、房管等部门可谓用心良苦，出台了前所未有的调控措施。
国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策，促进土地市场健康发展有关问题的通知》和《国土资源部关于加强地价监管、确保不出现住房高价地的紧急通知》明确要求，“对可能在公开出让中成交总价或单价创历史新高、成交楼面地价超过周边地价的，一律暂停出让。
对于已公告的要立即撤销公告，重新调整出让方案，研究确定合理竞地价上限，采用竞争达到合理地价上限后改竞配建公共租赁房面积或‘限房价、限套型，竞地价、竞配建’等方式确定受让人”。这相当于新股上市实施的暂停交易，目的就是提醒开发商注意投资风险，谨慎入市。
3月3日，市国土资源局向市政府报送紧急请示，建议中止两宗土地的挂牌出让活动。3月4日市政府发布了中止公告。随后，市国土资源局研究提出了 “限房价，竞地价”、“限地价，竞房价”两种措施意见，最终市政府确定以“限房价，竞地价”的方式进行现场竞价。
即使是在竞拍现场，拍卖师也在不断提醒风险控制。为了避免出现价格暴涨，两块用地每次加价只有100万元和200万元，但仍然无法控制竞拍现场的火爆场面。资金博弈成了数字游戏，两块土地价格不断飙升，分别从1.53亿元和5.45亿元攀升至3.3亿元和8.74亿元，溢价最高超过了百分之百。
竞价过程中，拍卖师不得已多次提醒投资者“楼市有风险，举牌需谨慎”，“要正确认识国家楼市调控的决心，合理降低楼市价格预期”，但新地王还是在楼市的一片惨淡中诞生了。
前所未有的“疯狂”
按照“限房价、竞地价”的拍卖规则，两块国有建设用地在两三年后建成销售时，销售价格不得高于同时段、同地段、同品质楼盘的均价。如果开发商对未来房价预期低迷，就会出现成交意愿不强、成交价格较低的状况;只有在开发商对房价未来预期火爆的情况下，才会出现成交火爆、价格暴增的局面。
按照两块建设用地的成交价格计算，楼盘土地成本、建筑安装成本、绿化配套成本等加在一起，已经达到或超过了目前全市楼盘的成交均价。两块地楼面地价(每平方米商品房的土地成本)分别达到了3000元和3500元，加上建筑安装成本、绿化配套成本3000多元，再加上1个建设周期3年的资金成本、各种税费，未来的销售价格必然会远远超过目前全市的成交均价，远远超过该地段目前楼房的销售价格。
土地市场的供求关系是由开发商的开发需求决定的，而开发需求是由楼市的刚性需求决定的。楼市低迷、土地市场火爆，表明楼市刚性需求与房地产开发需求之间已经产生了巨大反差，消费者与开发商对未来楼市需求、价格等方面产生了巨大分歧：消费者预期价格下跌，而开发商预期不会下跌。究竟哪一方更加理性，赌对了市场的未来走势，还要由市场本身说了算。
敢于在“限房价”的规则情况下“疯狂”拿地，显示一些开发商不仅不担心未来房价下跌，反而认为楼市还会继续涨下去，只不过涨速发生了变化而已。
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