商业地产项目发展牵民间资本进入自由恋爱时代
2011-07-15 来源：新京报 编辑：狄海霞
近年来，政府接连不断的宏观调控政策越来越扼紧了房地产企业的融资脉搏。商业地产，特别是大规模的城市综合体商业开发项目在资金链这一最主要的环节上日益加大的风险已不容忽视。
少数背景雄厚实力超群的开发商尚可从银行分得一杯羹，对于近年来开始涉足商业地产的中小型房地产企业而言，从银行拿钱几乎成为一项不可能完成的任务，巨大的资金压力已成亟待解决的头号难题。而与此同时，国内却有超过十万亿的民间资本从住宅市场、股市逃离后无处安身，正在苦苦寻求新的投资方向。一边是干柴一边是烈火，原本可以是你情我愿水到渠成的自由恋爱，却因为缺乏合理的融资渠道将其点燃，还远未形成燎原之势。
商业地产一般都是需要大量资金投入，周期长，风险高，收益也高的项目，资金如何保证是业内一直在探讨的问题。万达作为中国商业地产的领跑者，多年来对于商业地产的融资模式进行了不断尝试，早在2006年就曾通过澳洲知名银行麦格理银行成功地以商业地产抵押担保证券(CMBS)的方式融资近十亿元人民币，开创了国内CMBS成功筹资的先例。
原本一直专注于住宅地产的万科，已经开始进军商业地产，而且来势凶猛，在商业地产领域的布局既覆盖了一线城市，又涵盖了沿海三线城市和内陆区域中心城市，并宣布要将持有型商业地产比例提高到20%;保利计划将商业地产的投资比例逐步增大到总投资的30%;招商地产希望未来商业地产的占比能达到10%-15%;龙湖地产计划未来5年再新建12个商场，出租物业面积达到200万平方米;中粮地产更是计划投资700亿复制“大悦城”，占到总资产的30%;富力地产、龙湖地产、恒大地产、金地集团等也纷纷抢滩商业地产，规模堪称史无前例。
产权交易就是参与房地产企业产权股权交易，如各地的房地产产权交易所操作的企业产权交易、非上市股份有限公司股份转让等，民间资本可以组建投资机构，注册会员，从事代理、推荐，或者自营进行购买后再包装、重组，然后再处置等。
房地产信托基金收益率高，风险小，且资金周转快，但从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。
而私募股权基金就是把民间的钱以基金的形式聚集起来，通过股权投资的形式，把钱投向优质项目，从而使民间资本参与创业投资、公司并购等，让民间资本以规范的形式实现增值，但私募股权投资的周期较长，退出方式也比较复杂。
虽然民间资本和商业地产的结合目前来看的确面临着许多不确定因素，但山西高和投资已经为我们树立了一个良好的榜样，作为中国首支人民币商业地产私募股权基金，在成立后一年多的时间内已经成功投资了北京核心区域4个商业地产项目。
在华本机构、山西日报报业集团共同主办的“2011年第二届山西投资峰会”上，高和投资的苏鑫谈到：结合高和在山西、温州、陕北、鄂尔多斯等地的调研情况，虽然目前房地产调控让很多原本打算投在房地产的民间资金无处可去，但从实际投资情况来看，民间投资还是偏好房地产，并且商业地产和三线城市住宅成为新热点。而苏总的高和投资恰恰就是看准了这样的商机。在会后的交流中，华本机构高级咨询师郑丽平女士也对高和投资的运作模式和发展前景十分看好，认为高和投资寻找到了中国商业地产融资的新动力所在。
透过高和投资的成功经验，我们可以看到民间资本进军商业地产的无限商机和巨大潜力。当然，对于民间资本与商业地产的结合也不能盲目乐观，由于商业地产具有周期长、资金大、回报慢的特点，虽有高利润却也免不了高风险，民间资本若轻易涉足商业地产项目开发，资金很容易被套死。鲜花与荆棘并布，机遇与风险共存，对于可能即将到来的民间资本与商业地产的由恋爱时代会如何发展，让我们拭目以待。
上帝为我们关上一扇门的同时，又会给我们打开一扇窗。
这句话可以说是当前中国房地产行业的真实写照，在住宅地产形势日渐惨淡的今天，受政策影响较小的商业地产却比当下的天气更加火热。
从各大上市房企2010年度财报我们可以发现，2011年多数房企均加大了商业地产的投资，并制定了未来一定时期内的商业地产投资计划。
虽然目前处在远离政策干扰的宽松发展环境中，但民间资本与商业地产想要真正进入甜蜜的自由恋爱时代，还需要一个红娘在中间牵线搭桥。商业地产无疑是一辆开往春天的地铁，但民间资本要如何搭乘，选择何时上车何时下车都将在很大程度上决定这段旅程是否能畅行无阻。
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