上海容积率1.0以上独栋别墅将成为市场稀有物
2011-07-09 来源：每日经济新闻 编辑：狄海霞
自2005年12月至今年11月，上海总共卖出联排别墅662.74万平方米，叠加别墅80.68万平方米，只占最近5年上海商品住宅销售量的10%左右。以今年为例，截至11月，上海商品住宅成交800多万平方米，其中仅120万平方米左右是叠加、双拼和联排别墅。
中房信分析师薛建雄说，由于叠加别墅与公寓的形态接近，因此销量一直不佳。目前销售相对较好的，只有双拼及联排别墅。业内人士认为，这种缓慢的销售速度，即使在容积率1.0以下住宅用地被全面叫停后，上述别墅类型依然不会稀缺。
“为贯彻落实国土资发(2010)204号文精神，朱家角镇张家圩路南侧A3-1、A3-2地块等六幅地块从即日起暂停预申请活动。”上海市规划和国土资源管理局时间落款为本月23日的一纸公告昨日(12月28日)触动了上海别墅市场的“神经”。
根据上述公告，上海已经执行国土资源部今年第204号文，叫停了容积率1.0以下的住宅用地出让。这令此前销售平平的上海双拼、联排、叠加等类别墅突然有了快速升值的可能。多数业内人士还记得，2004年正是因为国土部下发对容积率低于0.3别墅用地的禁令之后，才有了后来6年上海独栋别墅的行情。如今这一类别墅更是一涨再涨，价格早已比肩市中心的顶级住宅。
上海叫停出让容积率1.0以下的类别墅用地以后，上述叠加、联排、双拼别墅，是否也能像独栋别墅那样物以稀为贵呢?机构的回答是否定的。按照目前的销售速度，开发商手里的上述类别墅项目用地至少还可以开发10年。而由于开发商拥有“偷容积率”的能力，上海的各种类型的别墅还将源源不断地上市销售。
所谓“偷容积率”，即部分开发商通过提高项目公建配套部分的容积率，来降低商品住宅的容积率，并建造、开发出一系列的联排、双拼、叠加别墅。用这样的方法，甚至容积率达到1.5的地块，也能造出大量的联排别墅。
中国房地产信息集团7月7日提供给记者的数据显示，过去几年，上海的经济类别墅一直卖得很慢，仅占整个市场极小比例。
上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，从目前的市场供求看，上海低密度住宅供应并不稀缺，倒是普通住宅供求更为紧张。
中国指数研究院提供给记者的数据显示，自2004年至昨日，上海总共出让的容积率1.0以下的住宅、商用地土地总建筑面积约为2382.54万平方米，扣除已经销售的700多万平方米，全市容积率1.0以下用地存量至少还有1600多万平方米，按照过去5年平均140多万平方米的销售速度，至少可以销售10年。
上海同策咨询机构研究经理倪晓玲说，叫停容积率低于1.0的地块后，上海赵巷等传统别墅集中的郊县土地出让价格仍将延续之前的高价行情，仍会有企业拍出“地王”。在星河湾等大平层项目崛起之后，外环外公寓类的豪宅已经成为开发商们新的方向。
薛建雄说，即使没有如此庞大的经济类别墅用地库存，上海的联排、双拼和叠加别墅也不会在短期内出现供不应求。因为，大部分项目都会通过“偷容积率”来建造这类经济型别墅。而小独栋别墅数量则可能减少。
薛建雄认为，在上海叫停容积率1.0以下的住宅用地出让后，这种情况会变得更普遍，因此联排、双拼和叠加别墅绝不会出现供应紧缺。反倒是那些间距较窄的小独栋别墅，可能变得稀缺。
按照目前标准，即使采用“偷容积率”的做法，小独栋的容积率仍需保持在0.7以内。对容积率1.0以内住宅用地的叫停，可能意味着这一类型的别墅未来将逐步淡出市场，变得相对稀有。
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