中国房地产业和地方政府的利益息息相关
2010-05-16 来源：0352房网 编辑：
中国商人：您认为房价会出现较长时期的普跌吗，大面积的次贷危机是否会到来？
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30万每月省33元40万每月省198元100万省近千元40万省370.35元50万每月节省82元30万省9.4万理论可省12.5万交3000当6000用经济面临转型房地产业何去何从抄底or买套“年冲”方式省利息杨佩昌：房价的普跌是个伪命题。房价的走势和几个因素有关。我们考虑问题，首先要从大的视野来看，先要看国际上房价的走势和中国房价存在多大的关联。目前，中国房价的确违背了价值规律，所以它的回落是可以预期的。和美国、欧洲国家比较，中国房价升幅是偏高的，和中国经济发展水平与居民收入增长水平也不相符合。欧洲、美国人尚且不能像中国人一样普遍买房，中国人买房的比例已高于欧美的水平，这是我在欧洲多年所注意到的现象。
第二，从一般规律来说，房价的升幅要和工资的增幅基本吻合或者大体一致。而大家都知道，中国的工资并不高，而房价偏高了。与德国比较而言，北京的平价工资大概是3000元人民币左右，而德国的平价工资是2000~3000欧元，相当于2~3万元人民币。我在德国生活多年，感觉北京无论是房价还是租金都高于德国，这点让我有些困惑。同样中国房价的涨幅已经远远高于工资的涨幅。所以我个人的看法是，中国的房价会在一定时期内回归到合理的水平，然后在此基础上渐渐回升，但不可能是快速的回升，而应该是一个长期缓慢的过程。
中国商人：中国房价真的是在做俯卧撑吗？没有一个明确的趋势吗？
杨佩昌：如果我们要把房价比做俯卧撑也并非不可以，但这个俯卧撑的间隔时间绝不是快速下跌，然后快速回升，而是间隔的时间较长，要有一个缓慢的过程。房价的快速下跌是因为要回归理性水平，未来会再度回升是因为有内在的需求。至于会下跌到什么程度？下跌多久？这个问题不容易预测。从目前来看，中国经济面临的挑战很大，我们必须做好未来几年和困难打交道的心理准备。经济困难时，聪明人会捂紧钱袋，等到合适的时机再投出来。这些年，人们在和房地产公司打交道的过程中已经总结出了经验。为什么说中国房价还要回升呢？因为中国经济的发展离不开房地产业。房地产会带动相关产业，如水泥、钢材、运输等等，而且其拉动作用相当明显。我个人的看法，这个拉动的比例应该在1：5到1：6左右。也就说，你投入一块钱，会拉动相关产业生产出五块或者六块钱。所以政府决策部门不会看不到房地产的作用，根本不存在政府刻意打压房地产的问题。政府也不敢这么做，一旦房价大幅度跳水，中国经济萧条时期就真的会到来，没有人敢冒这个险。
而我们都知道，中国是一个并非成熟的市场经济国家，经济和政治有千丝万缕的关系，政府在房地产发展过程中有较大的作为，这是中国的现实情况。
当然，欧美国家的房地产和政府也有关联。比如在德国，政府虽不能直接干预房地产的具体经营，但它可以制定政策让房地产不会大起大落，从而实现平稳发展。如果说外国的热钱很容易流入欧美国家，却并不会大量流入房地产中去。一方面欧美国家的房地产业已经没有在中国这样暴利了，另外一个原因在于并不是每个人特别是外国人想买房就可以的，它会限制外国人在什么情况下凭什么身份买房。同时，外国人真的买了房，也不一定能去住，因为它不一定会给你居留权。
所以说，不管是中国还是欧洲、美国，房地产毫无疑问是受政策左右的，只不过中国的房地产受到的干预会强烈、直接一些。
中国商人：对房地产市场价格走势的预测本来是很严肃的问题，为什么会出现著名经济学教授和人打赌的现象？您认为其背后的深层原因是什么？
杨佩昌：我想纠正你的一个说法，起码在这个打赌之前很多人并不太了解这位教授。可能是他一时出语不慎，才会做出如此预测。因为房地产的价格走势跟国际环境、国民经济发展水平、工资收入增长比例，尤其是和政策密切相关，而恰恰这几个因素都是很难预测的。况且我们知道，由于中国房地产和政策有更密切的关系，作为普通人你能知道中国政策的制定吗？中国和欧美不同，欧美制定一个政策要取得全民较大的共识并且在议会并通过电视媒体辩论得面红耳赤。你说欧美的民众能不了解吗？
至于房地产是否真正下跌或跳水可能还与税制改革有一定的关系，现在研讨征收房产税，是否开征、开征比例多大，会在一定程度上影响房地产下跌的幅度。
在税制改革上，目前意见对立非常大。所以要想知道中国房地产的走势，请关注中国房产税何时开征以及其税率问题。可以这么说，房产税的征收是迟早的事，也是必然的趋势。它在何时推出影响房地产的涨与跌。
中国商人：如果中国开征房产税，多大的税率是比较安全的，其它国家的税率有没有参考价值？税率与价值规律如果有联系，那么越过这个规律会引起什么后果？
杨佩昌：税率必须经过专家比较缜密的测算。引用国外的税率对中国房产没有任何借鉴价值，因为中国不可能去参考国外的税率。欧美国家的房地产在国内经济中的地位根本没有中国这么突出，而且欧美各国的房产税率都是不一样的，必须研究房地产在各国经济中究竟占多大的比重，这是开征房产税要考虑的问题。如果有人研究欧美的房产税率，从而得出结论说，多少税率在中国是比较合适的或者安全的，起码会误导人。
中国房地产业和地方政府的利益息息相关
中国商人：这也就是说，房地产税率的确定，因各国的国情而异，它不一定和经济学中的相关规律有一致性？
杨佩昌：在中国而言的确如此，不一定有那么多一致性。刚才我讲到房地产在国民经济所占的比重，但是要特别强调的是中国房地产业和地方政府的利益是息息相关的，所以如何制定税率确保各个经济区域都能接受并能够承受这是一个不容易的问题。总体来讲，宜低不宜高，低到到什么程度，高到什么程度要经过测算。
中国商人：你刚才说制定一个统一适宜的税率很困难，如果从现实角度考虑税率的话，中国这么大一个国家，区域经济极不平衡，也就是说现实需要因各地情况不同适用不同的税率。但从政策上来讲又不可能这么去做，所以很困难。
杨佩昌：是这个意思。因为各地房地产业发展的水平是不平衡的，房地产在各地经济中的比重也是各不相同的。从情理上讲，应该根据各地实际情况，制定不同的房地产税率，但从法理上来讲是行不通的，因为你不可能在一个国家根据各地区制定不同的税率。所以只有退而求其次，宜低不宜高，即便如此，开征房产税务也会造成一定程度的心理恐慌。
中国商人：恐慌的主要是谁？炒房的，还是真正需要买房的？
杨佩昌：都有。从程度上来讲应该是炒房的，但对买房自住的人也不可忽视。买房自住的人大都是倾全家之力来做这件事，所以房地产政策变化对购房人的心理和意愿有冲击。我估计房产税的征收不会在整个购房款中占到很大比例，只是心理上的影响作用会大一些。
中国商人：鉴于区域经济的不平衡，实际上可以和欧美一些国家做类比，比如像美国是联邦制的国家，地方政府相对来说有一定的主导权，那么它们的税率是全国统一的还是地方可以自主？或者同时有其它平衡的措施？实际上，一个刚性的税率，出现在中国的温洲和陕西等西部省份，产生的效果肯定不一样。
杨佩昌：即使在欧美一些联邦国家也好，还是中央集权国家也好，税率不可能是千差万别的。不可能一个国家存在多种不同的税率。欧洲开征房税之所以没有造成的恐慌，一方面是因为买房人并不像中国这么多，涉及到千家万户。另外一个方面，在欧美买房人是真正的有钱人，开征房产税对他有一定影响，但不会造成心理上的恐慌。
中国商人：我们再回到刚才的问题，您如何看当前局部地区的坏账危机？中国会出现类似美国的次贷问题吗？
杨佩昌：从概念上来说，我认为中国会发生次贷的某些现象，但大面积的危机还暂时不会爆发。美国爆发次贷危机，其中一个原因在于美国是真正的市场经济体制，次贷问题出现后，政府手中的工具并不太多，也就是它平衡的筹码是有限的，它很难阻止次贷危机的蔓延。比较而言，中国政府相对有较多的调节工具，可以斩断或阻隔危机链条的某个环节。
中国商人：您说的有次贷的某些现象。具体指什么现象，是银行的坏账危机吗？
杨佩昌：一些人可能出现断供的现象，但是中国购房人首付款一般是20%以上，在中国经济没有大面积走坏的情况下，大部分人还款还是有一定程度保证的。这和中国的传统也有关，中国是一人买房，涉及全家，包括父母兄弟姐妹，甚至牵扯更多亲朋好友。而国外买房是个人的事情。你还不起就真的还不起了，从这点来看，在中国出现大面积的断供暂时不会爆发。所以观察类似次贷危机等现象，首先要看中国经济的基本面是否反转，是否真正走坏。从目前的统计来分析，2008年、2009年的经济预测仍将保持10%左右的增长。这个增长率虽然有所减缓，但要判断它出现反转还为时过早。
中国商人：如果从中国买房传统来分析，也就是说美国出现大面积的次贷危机不一定是坏事，它是市场本身调节的过程。中国没有出现大面积的次贷危机不一定是好事。中国每个人都想买房，最后导致城市非理性扩张。
杨佩昌：对。这个也是我专门想说的。在中国出现大面积次贷危机一定是坏事，但人为阻止次贷危机的发生并非一定是好事，只是把问题推延或累积而已。因为中国房地产存在问题的根源没有得到解决，把相关危机隐藏了。如果有爆发的一天，将比现在严重得多。这一天的来临，和中国国民经济的趋势息息相关，只要中国经济还在增长哪怕还在低效率增长，房地产这条命就还会延续下去。
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