义乌卖地被指惜售 溢价六成仍未达政府保底价
2013-11-01 来源：0352房网 编辑：李建霞
摘要：在仅仅流拍两天后，义乌经济开发区中心区L地块便被再次挂牌待售。日前，这幅地块的首次竞拍吸引了绿城中国(03900.HK)、绿地集团、金地集团(600383.SH)三家开发商的积极参与，报价也从18亿元一路飙升至29亿元，溢价率61%，最终却因为报价仍未达到政府设定的保留底价30.08亿元而意外流拍。设置保留底价的做法在义乌较为常见，但在溢价如此高的情况下，仍未满足出让方的“胃口”，确实十分罕见。
“绿城报出29亿元的价格后，绿地放弃应价，在场的绿城员工全部跳了起来，庆祝公司首次在义乌拿地成功。出乎所有人意料的是，主持人随即宣布，最终报价未达到保留底价而流拍。”全程观摩了上述地块竞拍的当地开发商刘明表示，设置保留底价的做法在义乌较为常见，但在溢价如此高的情况下，仍未满足出让方的“胃口”，确实十分罕见。
“设置较低的底价是为了吸引更多开发商前来竞拍，保留底价高则反映了地方政府对于优质地块的‘惜售’心理。”一位不愿透露姓名的业内人士认为，从流拍后火速再挂牌这一细节上看，开发商对于该地块的价值还是认可的，只是和地方政府的沟通上可能出现了一些问题。
绿城：很惊讶
义乌开发区L地块位于穿城而过的义乌江边上，具有江景房与学区房的双重概念，被当地开发商一致视为义乌近年来推出的最优质地块。该地块总面积13.97万平方米，用途为住宅，起始价格为18亿元，容积率1~1.8，设有保留底价。
根据我国招拍挂国有土地使用权的相关政策，土地拍卖分为有保留拍卖和无保留拍卖，其中，后者较为常见。在有保留拍卖的前提下，若最终报价未达政府事先设定的保留底价，则地块流拍。保留底价在招拍挂活动结束之前应当保密。
刘明说，许多当地开发商都有参与竞拍这块地的意向，但却因为出让方设置了极其严苛的条件而被无奈“挡在门外”。
出让公告显示，该地块的竞买方须为中国房地产前50强，近三年年平均开发量达到1000万平方米，年交付量达到200万平方米。
克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为，从出让要求来看，地方政府显然是想把大型开发商引进来，通过推高地价房价带动产业、城市升级。
有当地开发商质疑，该地块是为在义乌当地有大量代建项目的绿城量身定做的。不过，竞拍当天，除了志在必得的绿城外，房企巨头绿地与金地也参与了现场竞拍。金地在20余轮竞价后便退出了角逐，此后便是绿城与绿地之间的轮番“互掐”，到第85轮，绿城报价29亿元，绿地放弃举牌。
看到这一幕，在场的绿城工作人员开始欢呼，竞拍现场也传来了一阵掌声。然而，兴奋随即便转化为惊讶，由于未达到30.08亿元的保留底价，该地块遭遇流拍。
根据最新的出让公告，这幅地块将于11月28日再次出让，且依然设有保留底价。
在该地块被宣布流拍后，绿城的拍地负责人留下一句“很惊讶”后便匆匆离开了拍地现场。后来联系到绿城义乌公司相关负责人，但其并未对此予以置评。
“实在太意外了，30.08亿元的保留底价意味着楼板价已经达到1.2万元/平方米，售价要达到2万元/平方米才有利润，但目前周边二手房的价格也就在1.6万~1.8万元/平方米。”刘明表示，未达保留底价而流拍的案例此前也曾出现过，但这次的保留底价设置实在太高了。
致电义乌市土地矿产交易中心询问保留底价的制定细则，一位工作人员称：“每块地的要求不一样，有的会设置，有的不设，但如果设了，肯定是领导认真讨论过的。”
当地楼市形势严峻
一位资深业内人士猜测，最大的可能是绿城之前报给政府的价格比保留底价更高，而政府探到的绿地的心理价位也要高于30亿元，但在竞拍现场，绿地临时把心理价格压低了，进而就出现了超出预期的事情。“按照这个逻辑，绿城在下次出让中取得这幅地块的概率非常大。”
同策咨询研究总监张宏伟认为，楼市整体开始好转，政府对于所推地块期望值也就不断提高，尤其是在一些品牌房企竞相竞拍的市场背景下，政府更是不愿意便宜卖地。
上述业内人士说，目前主流的土地拍卖往往是设置起始价而不设置底价，只要最终价格高于起始价便可顺利成交。“以上海为例，一般出让公告中关于价格的表述为‘本次挂牌为无底价挂牌出让，但设立起始价，以增价方式竞价’。”
“我们做这行十几年了，从未碰到过这种情况。”一家上市房企董秘称，一方面希望土地卖个好价钱，另一方面又担当控制房价的重任，义乌的这个真实案例表明，地方政府在楼市调控中扮演的角色颇为尴尬。
在义乌当地一些业内人士看来，这幅优质地块的最终报价未达政府的心理预期，可能与当地低迷的楼市息息相关。
义乌市统计局发布的数据显示，前三季度，义乌商品房销售面积相比去年同期下降19%，房地产整体形势与浙江全省相比仍然比较严峻，1~9月，浙江全省商品房销售面积同比增长31.4%。
刘明表示，义乌楼市目前基本上属于有价无市的状况。“价格还是比较坚挺，但成交不活跃，不温不火，总体感觉向下的概率会更大。”
“义乌楼市确实不是很乐观。”一位在义乌炒房多年的人士也表示，他正打算把义乌当地的房源都卖掉，再到省城杭州投资豪宅。
薛建雄说，目前国内楼市的分化已经很明显，一线和部分二线城市成交火爆，但义乌这样的三四线城市的楼市其实很困难。
在义乌采访期间，实地走访了市区的多个楼盘，前来售楼处问询的购房者较少，且多数楼盘以出售大户型房源为主，销售上存在一定难度。
“今年‘国五条’出台后，由于政策末班车效应导致楼市成交短期放量，其余时间都较为清淡。”刘明表示，“2010年前后，义乌曾经出了两个全国有名的‘地王’，但目前这两个项目的销售都很一般，一度贴成本甚至亏本卖房。”
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