专家：以房养老易引发房价下跌导致金融风险

2013-10-12 来源：0352房网编辑：李建霞

摘要：把房子抵押给银行，以换取足额的养老金。“以房养老”尚未进入实操层面，就引来了口水不断。如“以房养老”如何跨越70年产权?怎样对抗房价下跌?人还活着，房子没了怎么办?由于养老金缺口争议不断，“以房养老”也被认为是政府解决养老难题的对策。

　　在对多位权威学者的专访中，一个不乐观的表态是：“以房养老”确实存在金融风险。

　　在中国人的家庭财产构成中，房子无疑是最重要的组成部分之一。在房产市场一片大好的年代，“以房养老”的模式自然备受追捧：人们提前享用了房产的剩余价值，提高了晚年的生活质量;金融机构赚到利息。

　　然而，就在中国积极推进这一模式之时，这一如意算盘却在欧美等国遭遇挑战：一场突如其来的金融危机，让“以房养老”的人背负了更大的债务。

　　房价如下跌则模式遭遇挑战

　　以荷兰为例，1995-2008年间，因为荷兰政府的房贷利息退税政策以及银行宽松的放贷政策，13年间它的房价平均上涨了250%，那时的人们普遍都认为房价会这样一路高涨下去，买房是最好的投资。在这样的前提下，“以房养老”就变成了一个非常完美的计划。然而，2008年世界金融海啸席卷了欧洲各国，戳破了房产市场的泡沫，目前的荷兰房价平均比五年前下跌了近20%。很多在2008年前采用“以房养老”(国外称之为“倒按揭”)的老人便成为房价下跌的牺牲品。

　　一个广为传播的案例是：一位达到了法定退休年龄(65岁)的老人范加尔女士，手中拥有一套24万欧元的房产，其中，还欠4万欧元银行房贷。为了生活更加宽裕，2005年开始，她采用了“以房养老”的办法。

　　按规定，银行打算借给她相当于她房产价值75%的贷款用于养老，也就是18万欧元。这笔钱再减去4万欧元的未偿房贷，最终银行将借给她14万欧元。另外，由于老人手头紧张，无法支付这笔钱的利息，因此这些利息被加算到贷款上。银行建议范加尔女士此后每个月支取500欧元，支取年限16年，利息为5%。这16年中她总共将收到9.6万欧元用于养老，再加上这些年的要付的利息，16年后她房子的剩余价值正好被吃空。

　　可不幸的是，受房地产泡沫破灭影响，老人的房价下跌了。如果下跌15%，那么她的“倒按揭”上限将由之前的14万欧元下降至11.3万欧元(75%×204000-40000= 113000)。如果她还是像先前一样每月支取500欧元的话，不到13年她就达到了银行规定的上限。如果她78岁还健在的话，她就面临着要被迫卖房的困境。

　　据了解，同是亚洲国家的日本也早已实践开了“以房养老”模式，由东京都武藏野市在1981年引入日本，然而，20世纪90年代日本泡沫经济破灭，房地产价格大幅下跌，使这项业务严重遇挫。

　　当然，房价下跌只是“以房养老”所存在的风险之一。它还受到银行利率波动以及物价上涨的影响，按照目前中信银行(我国目前为止唯一的一家实行“以房养老”服务的机构)所采纳的模式，年限设定为10年的话，那也很有可能面临“人还活着，房子却没了”的尴尬境地。

　　中央财经大学保险系主任郝演苏在表示，我国房地产市场受到管理制度的约束太大，暂时无法稳定下来。而欧美的地产市场价格相对稳定，它们具备“以房养老”的政策土壤，而中国面临的不确定因素太多。

　　“房价的高度波动性是影响以房养老交易双方博弈的重要因素。如果房价上涨，扣除贷款额、各种费用后还有剩余，则剩余归借款人或其继承人。借款人可以充分享受房价上涨的好处。但是如果房价下跌，贷款额大于房价，金融机构面临的风险很大。”郝演苏说。

　　“巨额”的本息还款额，导致最后的结果会是：银行将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。这样，“以房养老”的目标并没有达成，却也同时失去了房产。

　　反之，如果房价继续上涨，那么银行获得相应的利息，而养老人也可以获得更充裕的养老金。并且可以将剩余的房产价值遗留给子孙后代。

　　不能因为有失败案例就否定政策

　　一个不容忽视的事实是：中国规定房屋产权仅有70年，而假如实行“以房养老”，那么一个从年轻时就开始买房的家庭，到了年老时，它的房屋产权逼近，加上房屋破损，那么银行还愿意出多少钱为贷款人提供养老服务呢?“以房养老的做法在世界发达国家虽然都有，但在养老项目中所占的比重都很低，更多的养老金来源依然是企业年金、商业养老保险等。”郝演苏坦言：“它甚至都不可能成为一种模式，因为可能采用这种办法的人连整体人数的1%都不会占到。”

　　据人民网报道，上海从2007年开始推行“以房养老”模式，6年来成功者仅6例。出于对房价下跌的担忧以及“养儿防老”传统观念的坚持，多数老人并不认可这一模式。

　　可是，这并不意味着，“以房养老”模式从一开始就是失败的。虽然提出了对这一模式商业风险的担心，但郝演苏依然支持“以房养老”在中国的推行：“从世界各国的案例来看，破产的几率很小，都是特例。因为参与人数少，所以其实对金融机构和个体的影响并不大，不能因为有失败的个案而否定政策。”

（责任编辑：李建霞）