调控信号解读各异 房地产板块上演“过山车”
2013-08-01 来源：0352房网 编辑：李建霞
摘要：由于在7月30日召开的政治局会议上并没有像往常一样提及房地产调控，市场解读为高层可能对房地产市场态度有所转向。
“如果仅凭政治局会议上字眼的表述就判断国家对房地产调控有所转向，我们认为这是不可取的。”7月31日盘后，一位基金公司人士表示。
7月31日，受此利好消息刺激，房地产板块早盘一度出现集体暴涨，多只房地产股票开盘后即冲击涨停板，“招商、保利、万科、金地”四大地产龙头在开盘时涨幅均超过5%。当天，沪深两市股指也在地产板块带领下急速上冲，市场一度十分活跃。
遗憾的是，随后，房地产板块出现冲高回落，无力再度上攻，个股也有打开涨停的局面。截至终盘，涨停榜上仅剩下顺发恒业(000631.SZ)、大名城(600094.SH)、黑牡丹(600510.SH)等3只地产股。而“招商、保利、万科、金地”四大地产龙头股全天涨幅分别收窄至4.51%、3.24%、2.81%和3.67%。
就房地产业而言，去年年底和此次的政治局会议前后两次言论已有了明显的变化。2012年12月5日，中央政治局会议在研究2013年全年工作时，有关房地产行业的表述“加强房地产市场调控和住房保障”;而本次政治局有关房地产行业的表述则是“积极稳妥推进新型城镇化，促进房地产健康发展”。
对此，国泰君安分析师李品科认为，政治局会议就房地产市场首次表态，并无过去逢表态必提的“房地产调控”，仅提“促进房地产市场平稳健康发展”，这是政策向市场化的重大转变，从客观上支持了房地产行业国民经济的支柱地位。
争议房地产调控政策
但不可否认的是，针对未来房地产调控政策会否转向，目前市场存在较大争议。
对此，平安证券分析师周雅婷表示，未提及房价不代表放弃对房价的管理，而是从前期的“降房价”转至对房价涨幅的默认管理。
“因此，我们并不认为中央对房地产的政策导向出现了拐点式的变化。”周雅婷称。“短期内，政策面不存在反转的基础，即使有，也将是宏观层面整体实现的顶层设计改变，需要时间的铺垫，决不是一蹴而就的事情。”
国信证券分析师区瑞明认为，即使是市场化手段调控也是调控，调控作为政府管理经济的手段，长期来看，是不会退出历史舞台的。其表示，之所以不提“房地产调控”，是因为新领导班子上台以后，经济下行的压力的确较大。
“没有更多的证据说明中国的房地产市场调控已经到位，政策上并没有松动的余地，但是也不排除局部地区出现结构性的微调。”前述基金业人士称。
另据国家统计局周二发布的6月全国70个大中城市住宅销售价格数据显示，房价环比上涨的城市个数在减少，环比下降的城市个数在增多。但整体调控的压力仍然不小，如北京、上海、广州和深圳新建商品住宅的价格同比涨幅领先全国，北京更是高达16.7%，这也暗示了一线城市的调控压力不容松动。
国土部同一天发布的数据也表明，主要城市地价总体水平连续上涨。第二季度，全国105个重点监测城市地价总体水平为3226元/平方米，同比增长5.11%，环比增长1.62%。从各统计数据来看，二季度中国土地市场指数各分指数总体上明显上扬，地产景气指数进入红灯过热状态。
而支撑国家松绑房地产调控的理由则在于，中国经济在投资减少、出口形势严峻的情况下出现增速放缓，如果过分打压房地产行业，可能关联到其它行业，进而影响“稳增长”的进程。
“宏观经济的稳增长离不开房地产，房地产是主力。面对宏观经济下滑的现状，我们认为，房地产调控的政策底已现，年内紧缩性调控政策出台的几率极低。”广发证券一位行业研究员如是说。
地产龙头中报靓丽
不过，从现已披露中报成绩单或发布业绩预告的上市房企情况来看，龙头房企仍处高速成长阶段。
中原地产监测数据显示，2013年上半年，十大标杆房企销售额总计为3883亿元，同比上涨幅度为27%;总销售面积约3403万平方米，同比增21%。其中，万科以837亿元的销售额稳居第一。另据中银国际预测，主流房企2013年和2014年有望实现平均27%和30%的高速增长。
7月11日，“招商、保利、万科、金地”四大地产龙头中，保利地产(600048.SH)率先发布了2013年中报业绩快报。
保利地产称，2013年1-6月，公司实现签约面积562万平方米，同比增长28.37%;实现签约金额636.44亿元，同比增长26.54%。
报告期内，公司实现营业收入从去年同期的201.83亿元增长到今年中期的304.64亿元，增幅达50.94%;完成净利润33.98亿元，较去年同期25.11亿元相比，增长了35.37%。
此前一个交易日，招商地产(000024.SZ)则发布了半年度业绩预告。公司称，预计2013年半年度归属于上市公司股东的净利润为盈利250000万元-260000万元，比上年同期大幅增长105%-113%。
相比之下，中小房企业绩增速明显滞后于大型龙头房企，市场规模也渐渐缩小。7月31日，世茂股份(600823.SH)披露了中期业绩报告。报告期内，公司实现营业收入41.7亿元，同比增长17.4%。归属上市公司股东净利7.03亿元，同比增长17.98%。
同一天，嘉凯城(000918.SZ)发布的中报则更为尴尬，今年上半年，公司实现营收24.5亿元，同比增长61.37%。归属上市公司股东净利2054万元。如果扣除1774万元的非经常性损益的话，嘉凯城只能算勉强盈利。
对此，周雅婷认为，就现阶段来说，整个地产行业应该是机会与风险并存，一方面是城镇化和保障性住房的推动带来持续的需求，另一方面则是土地融资过度带来土地管理和债务风险。
现在的房地产市场仍然是土地为王，“招商、保利、万科、金地”四大地产龙头在土地储备上仍占领先优势。不过，就目前整个国家经济和行业形势来看，地产板块还不具备发动牛市行情的基础。
相比之下，区瑞明则相对乐观，“目前市场大多数机构低配地产，正是逆向投资的布局良机。”
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