房企销售均价现逆势上扬 收获“最好上半年”
2013-07-15 来源：0352房网 编辑：李建霞
摘要：近期密集披露的房企上半年销售公告显示，大部分房企销售额和销售面积同比大增。其中万科、保利、华润、世茂等多家房企完成全年销售目标的50%以上。虽然前有调控，后有限价，但房企上半年销售业绩明显整体上扬。不过，最值得关注的是，这些标杆房企销售均价在上半年均无声无息地上扬。
据不完全统计，在12家已经披露前6月份业绩的上市房企中，包括万科、恒大、碧桂园、华润置地在内的8家房企销售均价较去年同比增长，均价涨幅在6%至20%不等，其中雅居乐今年上半年销售均价甚至同比增长20.2%。
奇怪的是，房企在经历今年第一季度销售爆发期后，似乎并没有习惯性地进入销售瓶颈，反倒是在地方调控政策逐步落实的背景下逆势而上，在销售业绩同比进一步突破，同时多数房企的销售金额和均价也呈现直线上扬趋势。
“上半年销售均价上涨的房企，无一例外地增加了一线城市的项目销售比例，而一线城市成交价格上涨已经远超预期，”中指院分析师范宏华坦言。在他看来，全国一线城市土地市场从去年底开始便持续升温是主要原因。此外，多位业内人士认为，在政策面未产生变化的时候，房企运营成本高企是销售均价上涨的推手。
全年利润将回升
据统计，今年上半年，保利、中海和富力销售均价较去年同期小幅下降。被誉为最赚钱房企的中海在去年上半年销售均价达到1.65万元/平方米，该公司上半年销售价格下调7%，不过均价仍达到1.53万元/平方米。相比之下，保利和富力上半年价格回调幅度更小，分别为2%和5.7%。
除上述3家房企外，包括万科、恒大、碧桂园、华润等8家房企销售均价逆势上涨。业绩显示，销售金额和面积分别居于首位的是万科和恒大。万科上半年销售金额达到836亿元，同比增幅为33%。而其销售均价从去年同期的1.04万元/平方米，涨至1.17万元/平方米，涨幅达12.5%。
而恒大今年1月份销售均价为0.62万元/平方米，此后恒大销售均价便逐月攀升，今年6月其均价已经达到0.73万元/平方米。而整个上半年，恒大销售均价较去年提升10%。
除此之外，华润置地、招商地产、金地集团以及碧桂园销售均价涨幅均在6%至10%之间。而世茂房地产和雅居乐均价涨幅甚至达到13%和20.2%。
今年一季度上述房企均表现不俗，然而在随后几个月并没有习惯性地进入销售瓶颈，反倒在地方调控政策逐步落实的背景下逆势而上。事实上，在去年上半年，上市房企曾经历一次利润率滑坡。包括保利、招商在内的多家标杆房企采取降价走量的策略。而仅仅过了一年，房企销售策略便产生了180度转弯。
观察销售均价上涨较快的万科、恒大可以发现，这些企业热销项目主要位于一二线城市，市场均价水平较高，同时销售均价保持着逐月相对稳步增长的态势。有机构监测统计显示，通过对万科、恒大及绿城位于北京、上海、杭州等一线城市8个上半年热销项目统计，可以发现这3家房企的热销项目平均每月均价涨幅为约7%，相对年初均价涨幅平均达到26.7%。
多位业内人士认为，随着各大企业增加一线城市土地储备的节奏日趋加快，未来房企一线及主要二线城市的供应将逐渐增加，一线城市产品占比增加势必会继续推动均价的上涨。而房企通过合理的成本管控，未来利润率水平将有探底回升的可能，如此一来，大型房企抗压能力也大大加强。
运营成本推高均价
“影响房企定价策略的因素无非三方面，一个是运营成本，另一个是政策取向，此外就是公司财务状况，”一位上市房企营销总监坦言：“而目前政策方面暂时按兵不动，运营成本和财务状况在定价中的分量就更重了。”
上述人士言下之意是，房企负债水平和偿债能力在当前定价中起到决定性作用。一位上市房企高层人士曾向记者大吐苦水：“房企光鲜业绩的背后，其负债利息之高、经营风险之大，非外界所能体会。”
房企利息负重到底有多高?举例来看，去年万科实现营业收入1031.2亿元，实现净利润125.5亿元。而去年末，万科“一年内到期的非流动负债”和“长期借款”共计616.6亿元，全年“应付利息”64.97亿元，同比增长138.6%。
数据显示，去年保利地产实现净利润84.38亿元，年末有息负债815亿元，而且负债利率比基准利率高15%。尽管利息支出与净利润不存在占比关系，但过高的利息支出却大大拖累了保利的净利润后腿。
标杆房企如此，中小房企情况更不可能乐观。兰德咨询一份研报显示，全部上市房企中，81%的房企年度利息支出与净利润比例超过了33%，36%的企业超过了50%。这也意味着，有36%的房企，净利润的一半金额用来还债。
兰德咨询宋延庆说，运营成本最终会影响销售定价。“目前，大型房企运营成本高企，毫无疑问是均价上扬的直接推手之一。”他认为。不过在他看来，上述情况是在销售需求旺盛的时候才会发生，一旦销售需求下降，均价下调将会无法避免。
正因运营成本高企，今年上半年在港上市的房企纷纷启动大规模融资。毕竟，相比国内银行、信托融资，海外融资成本显得较低。据统计，去年有20家海外上市房企发行了25笔海外债券，融资总额高达600亿元，而这种态势在2013年得到延续，今年上半年，已经有27家上市房企发债融资共计759亿元，已超出2012年全年发债融资规模的25%。
就在上周，龙湖抢在融资窗口期，刷新了今年单笔融资纪录。该公司融资启动初期曾计划安排30亿港元4年期分期贷款规模，而此次摇身一变成为76.72亿港元。龙湖该笔贷款在“钱荒”期间显得尤为珍贵。该笔金额也刷新了中海年内保持的纪录。今年4月，中海曾发行了76亿港元3年期的俱乐部贷款。
拥有融资平台的房企未放过融资机会，而没有海外融资平台的房企也在创造机会。今年上半年，包括万科、万达、招商地产、绿地集团等A股上市房企或未上市房企，纷纷在香港完成买壳，搭建融资平台。正如万科董事会主席王石所言，“将来的房地产市场，没有几千亿的融资平台，你只是一个打工的”。
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