中华企业扩张冲动:借钱抢地 负债率达158.34%
2013-07-12 来源：0352房网 编辑：李建霞
摘要：中华房企是高价抢地被深度套牢的中小房企的样板，多幅地王成为企业的“吸金黑洞',为此有很多房企不得已走上了危险的资本钢丝，净负债率高达158.34%。
上海地产集团内部新一轮整合，暗流涌动
中华企业董事长朱胜杰在不久前的公司2012年股东大会上透露，大股东上海地产集团未来将会把旗下地产资产陆续注入中华企业中。但是对于具体注资计划，朱胜杰坦承，受相关政策环境影响，进展较慢。此外，中华企业所面临的发展瓶颈问题，也亟待解决。
中华企业是高价抢地王被深度套牢的中小房企的样本，多幅地王成为企业的“吸金黑洞”，为此不得已走上了危险的资本钢丝，净负债率高达158.34%。对此，朱胜杰也坦言，公司将继续运用银行贷款、信托等方式，为项目的开发提供现金流。
多幅地王成“吸金黑洞”
今年是中华企业上市的第20个年头。
“同样是20年的发展，同样是上海的公司，绿地房地产业务的销售额超千亿，而中华企业呢?公司应当反思。”在日前的公司2012年股东大会上，有股民如此质问中华企业董事长朱胜杰。公司2012年年报显示，去年全年新盘和存量销售资金回笼仅53.58亿元，与绿地相差20倍有余。
在中房信研究总监薛建雄看来，中华企业业绩踌躇不前，与公司近年的发展战略有关。在2010年前后高价抢地王，又被深度套牢的中小型房企中，中华企业是最典型的一个样本。2009-2011年的3年时间里，中华企业挟百亿资本，在上海为中心的长三角一带布局了一张高歌猛进的路线图，抢滩拿下多个区域地王项目。
按照正常进度，这些项目在2012年前后就应该陆续上市销售，但在多年政策市环境下，中华企业手中的多幅地王开发缓慢，不仅未为其贡献多少收益，还成为企业的“吸金黑洞”。
中华企业2012年年报显示，拿地已3年多的罗店新镇D1-2地块，已累计投入资金22.41亿元，但其尚未实质开工。时代周报记者发现，该地块项目进度虽标示为“在建”，但在2012年的开工面积、竣工面积、累计竣工面积等几项指标上均为零;杭州中企御品湾项目已累计投入资金33.8亿元，项目进度也为“在建”。此外，朱家角项目也处于“在建”阶段，而楼板价高达30291元/平方米的苏州项目则仍处于“前期阶段”。
对于部分已经面市的地王项目，中华企业深陷“降价即亏本、保价则滞销”的进退维谷之中。誉品谷水湾项目就是一个最好的案例。在2012年年报中，中华企业对尚未开盘销售的誉品谷水湾项目计提了存货跌价准备2.58亿元。
今年4月份以来，誉品谷水湾项目正式推出了459套房源。上海网上房地产数据显示，目前该批房源已售出160套，合同均价约为1.7万元/平方米。“地王项目的市场销售价格很难打平成本，1.7万元的单价其实就是个保本价，”薛建雄对时代周报记者分析称，后面再推的房源价格涨点，才能勉强盈利。
时至今日，上述地王项目已经演变成现在巨量难以消化的存货。凤凰财经显示，中华企业去年底的存货周转天数为3818天，而万科同期为1275天，保利为1399天。而公司今年一季度财报显示，截至3月底，公司尚有超174亿元存货资源，占同期总资产的66%。
但就在存货高企的情况下，中华企业近日还发布公告称，公司股东大会授权董事会2013年度购买土地，总金额不超过38亿元。上海易居研究院研究员严跃进就认为，中华企业造血能力欠缺，此时拿地或暴露诸多风险。而对于该笔38亿元的土地投资，中华企业亦未透露资金来源。
净资产负债率高达158.34%
事实上，房地产之路越走越窄的中华企业，也已走上了危险的资本钢丝。在A股市场融资大门紧闭的情况下，中华企业近几年在资金渠道上极度依赖信托融资等“影子银行”，高负债等财务关键词也开始与其如影随形。
“这也导致中华企业的主要资本结构指标均弱于行业平均水平，偿债压力较大，”中诚信报告指出，截至2012年末，中华企业的净资产负债率已高达158.34%。除此，信托规模的持续增长，也使得中华企业财务杠杆运用过高，财务成本高企不下。
“中华企业财务费用如此之高，主要是信托成本高且无法资本化，利息支出达6.6亿元，财务费用率高达18.2%。”中金公司分析师介绍，高成本信托融资占比偏高的局面，短期内难有改观。
公司2012年报披露，一年内到期的其他非流动负债中就有8款信托产品，期末金额达22.3亿元。其他流动负债项下的信托期末余额为3.97亿元;其他非流动负债项下，还有中铁信托在内的5家信托公司的信托计划，期末余额高达25.86亿元。
中华企业身上所背负的信托债务已超过50亿元。公司2013年一季报显示，一季度末中华企业在手货币资金20.61亿元，仅覆盖短期负债和一年内到期非流动负债之和50.74亿元的40%。
对此，中华企业相关人员在日前一再表示，总体来讲，公司目前财务还是比较稳健，从年初制定资金预算来说，还是比较严密，到目前为止，资金都是按计划如期偿还的，贷款也如期到位，下一阶段的信托还款也没有问题。
但值得注意的是，按照测算，今年公司自有在建项目还需投入63亿元。尽管去年项目销售情况有所好转，但回笼的资金如何覆盖新建项目的投资需求。中华企业该如何解决资金问题?
上一篇：楼上图省事窗口扔钢管 楼下路人被砸不治身亡
下一篇：北川遗址被淹汶川纪念馆未受洪水影响保持开放
