赵卓文：2013年下半年楼市将降温、缩量、价升
2013-07-09 来源：0352房网家居频道 编辑：李建霞
摘要：赵卓文认为，下半年楼市“降温”已成定局，除了降温，2013年的楼市还将遭遇“缩量”和“价升”。在楼市“降温”、“缩量”的背景下，2013到2014年广州的地价、房价依然处于上升通道之中。
当前，不仅一线品牌的房企拿地很踊跃，二线品牌的开发商，拿地也很疯狂。下半年，如果流动性减少，楼市肯定降温。下半年的房地产市场有非常多的不确定性。2013年上半年房价的过快上升和土地市场的过热，并不具有持续性。
房价难调下半年调控加码可能性大
2013年上半年，一线城市房价的上涨超过了预期。楼价处于“失控”状态。北京、广州等地，不少的高端的物业和预售的房子，受到政府的限售和限签，真实的房价已经远远超过了官方公布的数据。目前在广州、北京这样的中心城市，房价已经迈向“2时代”。
2013年，“国五条”的楼市调控的效果并不理想。
从下半年的发展趋势来看，新一轮政策加码的可能性很大。新一届政府已经开始了新的经济政策，肯定会有新的房地产政策。从历史上看，每一届政府都是在三中全会之后出台一些新的产业政策。对于房地产的政策，在第四季度会非常明朗。中国房地产已经是2013年中国经济很重要的一部分，预计本届政府会继续推进城镇化，会进行一些限购的升级，和房产税试点的推行。
下半年政策加码的可能性会很大，毕竟现在没有找到很有效的方法来控制房价，而当前国内中心城市的房价上涨，已经不止是经济问题，而且已经发展为社会问题。
房价上涨太快与货币流动性有关
6月份的“钱荒”，给开发商提了醒：货币政策和资本市场也是多变的，开发商应该增加风险意识。
中国房地产正进入高峰期。虽然近年增速放缓，2012年中国房地产的投资量依然超过7万亿。2013年开发商疯狂疯狂拿地，地王现象的不断出现，今年上半年主要城市土地成交的总额比去年多了60%左右。开发商新开工项目也出现了井喷。预计2013年中国房地产投资量会接近10万亿。如果要把开发商目前在建的项目全部做完，至少要30万亿。如此发展高峰的房地产行业需要大量的资金。
为什么房价涨得这么快?跟流动性有关系。整体来看，今年上半年整个的房地产融资成本在不断地下降，很多上市房企的融资成本在年8%以内。再看看土地市场的增幅，在广东，土地的价格八年时间增长了4倍。2013年上半年，开发商非常容易以低成本的融资获得土地资源进一步发展，获得资产的增值。这个阶段是比较超预期的，整个土地市场的火爆程度是不太正常的。当前，不仅一线品牌的房企拿地很踊跃，而且拿了很多的地王，二线品牌的开发商，拿地也很疯狂。下半年，如果流动性减少，楼市肯定降温。
前一段时候，所谓的“钱荒”现象跟国际的金融环境有关系。整体来看，货币政策的取向，将在很大程度上左右楼市的发展。下半年的房地产市场有非常多的不确定性。2013年上半年房价的过快上升和土地市场的过热，并不具有持续性。
2013下半年楼市预测：降温、缩量、价升
虽然还有很多不确定的因素，但下半年楼市“降温”已成定局：
——从政策面分析，“限购”、“限贷”、“限价”、“限手售”等政策将持续。新政策加码和新调控手段出台，概率很大。下半年，政策不但不会放松，而且会进一步收紧。房地产税试点如果出台，楼市降温将立竿见影。
——从资金面分析。美国已经宣布退出QE，资金正从新兴市场回流美国。中国的货币政策也强调“搞活存量”。下半年资金面只紧不松。大量依赖资金的房地产行业将面临挑战。依靠2012和2013年的良好业绩回笼资金的开发商，在2013年上半年又轻易地获得相对低息的融资，造成了大量地王的产生，但这种现象在下半年将减少。
——楼价、地价在2013年上半年过度上升，已经不具备持续性。城市普通居民已经逐步退出商品房市场。高收入阶层和投资客撑起的楼市，在下半年难以持续火爆。但经济增速减缓背景下的房地产逆增长，注定难以保持持续性。2013年到2014年将是涨价年。但如果2013年楼价涨得过快，2015年将是“还债年”。
2013年的楼市还将遭遇“缩量”和“价升”。
——2013上半年年楼价上涨幅度巨大。——成熟市场经济地区经验表明，在人均GDP超8000美元，人均住房面积超35平方米后，该地区商品住宅需求将下降。
珠三角9个城市过去5年房地产成交量就体现了非常明显的“缩量市场”特征。以广州为例，2009年一手住宅成交978万平方米，2010年为657万平方米，2011年为557万平方米，2013年为750万平方米，呈显著收缩态势。未来10年中国主要大城市的房地产行业都将进入这个阶段。
——地方政府为了实现“房价控制目标”，将在下半年继续实施“限售”、“限价”、“限签”。目前广州在售项目又大多是高价格、大户型产品。目前在售住宅平均户型面积达到140平方米。市场急需的刚需产品缺货，开发商的大户型产品政府又限售。市场需求、供应结构、政府调控目标三者存在巨大矛盾。下半年广州楼市成交量难以放大。
——下半年广州房价依然将持续上升(虽然政府通过限售，把成交价格控制在年增长7.%%的水平)。广州楼市已经是一个大开发商垄断的楼市，前10位开发商市场占有率超过60%。上半年大开发商业绩良好，远远超过预期。这两年在资金市场筹足了资金的大开发商，抗压能力大大加强。“钱荒”持续的时间如果没有2-3年，开发商绝对不会轻易因为资金问题而降价促销。
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