阴阳合同可避20%个税 国家个税调控或失效?
2013-06-06 来源：0352房网 编辑：李建霞
摘要：近日，我爱我家房地产经纪有限公司因协助签订“阴阳合同”避税被处罚的消息成为舆论焦点。实际上，“阴阳合同”已成为二手房交易的行业惯例。尤其是北京(楼盘)执行“国五条”细则以来，“购房所得20%征收个税”让二手房买卖双方签订“阴阳合同”的动力更强。所谓“阴阳合同”，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的。
在二手房市场，“阴阳合同”是一个“公开的秘密”。 近年来，二手房交易活跃，“阴阳合同”偷逃税款的问题也较为突出，尤其是北京执行“国五条”细则以来，为逃避个税，买卖双方签订“阴阳合同”的动力更强。这扰乱了市场秩序，也削弱了税收对房地产市场调控的效果。
三方均获利，“阴阳合同”何乐不为？
“如果您能全款或者少量贷款，我们有办法可以帮您把税做到最低!”对于许多与房地产中介打过交道的百姓来说，此并不陌生。中介口中所谓的办法就是通过协助签订两份不同的“阴阳合同”帮助交易双方避税。
很多城市的财税、住建等部门会根据当地房地产交易情况及评估价格，确定当地最低计税价。当申报价格低于最低计税价时，则按最低计税价纳税。“阴阳合同”也由此应运而生：“阴合同”是交易双方真实交易的合同，“阳合同”则是用于网签、交税的“假合同”。
在许多中介经纪人眼中，签订“阴阳合同”的做法属于“合理避税”，不违规也不违法。一位资深地产人士说：“如今二手房交易过程中，税负通常转嫁到买方，通过签订"阴阳合同"避税，可令买方省钱、帮助中介和卖方促成交易，何乐而不为?”
“通过签订"阴阳合同"节省的税款少则几万元，多则数十万元。”位于北京南四环附近的一家知名中介机构经纪人程先生算了一笔账，“目前，附近的二手房成交价在每平方米3.9万元左右，而该地区最低计税价只有1.9万元左右。以一套原值100万元的100平方米的房屋为例，按每平方米3.9万元计算，个税将超过50万元;而按1.9万元算，个税只有10多万元。”
“银行贷款评估必须参照住建委网签合同，对于"阴阳合同"有所制约。按照首套房最多可贷款七成计算，只要贷款额度在按最低计税价计算的全款的七成以内，仍可以通过"阴阳合同"按最低计税价报税。”程先生说。
个税或为零，调控措施选择性失效
“国五条”调控细则中明确要求，严格执行“购房所得20%缴个税”政策。有中介公司经纪人表示，部分“非满五年唯一”的有税房按“阴阳合同”操作，个税甚至可能“零”。
经纪人程先生举例说，如去年购买的四环附近有税房，由于贷款等因素制约，当时的报税价格有可能超过每平方米2万元，如果今年出售，按最低计税价1.9万元报税，购房所得为负数，个税将为“零”。这比“国五条”细则出台前，个税按全款1%征收的方式还要省钱。
不少业内专家表示，对于部分有资金实力的“有钱人”来说，仍可以通过签订“阴阳合同”成功避税，甚至可能出现个税缴纳为零的极端情况。个税征收从严的调控政策面临选择性失效。
“通过"阴阳合同"交易多则能省几十万元的税费，这对交易各方都是巨大的诱惑。”北京都城律师事务所主任桑圣元表示，由于主管部门人力有限，监管力度不大，而中介公司又能为买卖双方提供专业的造假服务，“阴阳合同”盛行也就不足为奇。
“在房地产调控背景下，"阴阳合同"、假离婚等投机取巧的现象屡禁不止、愈演愈烈意味着现在的政策和制度框架确实存在着空隙和漏洞。"能省则省、能逃则逃"的观点成为人们的普遍心态。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗说，购房所得20%征个税是一项庞大的工程。需要房地产登记系统、房地产评估系统、交易、备案监管系统等不断完善，有效实施任重而道远。
业内老大难，“阴阳合同”何时休？
“阴阳合同”已经存在多年，成为房地产领域里的老大难问题。在2011年底，由于房价连续上涨，此前执行了5年的二手房交易最低计税价又偏低，“阴阳合同”极为盛行。北京市税务局、住建委等部门联合发文，上调最低计税价，但“阴阳合同”依然长盛不衰。
业内人士则认为，只要最低计税价格和实际成交价格有差距，“阴阳合同”就有存在的土壤，相关部门没有下决心查处也是其长期存在的重要原因。
一位不愿透露姓名的资深地产人士认为，交易环节税种过多，税负偏重也导致“阴阳合同”屡禁不止。“购房所得20%缴个税”成为购房者最关注的问题，也是中介人员最常用的“卖点”。
李铁岗也认为，目前在我国的房地产税收体系中，房地产交易环节的税收负担偏重，而保有环节的负担偏轻。因此，要控制房价，应通过完善保有环节税种来调节，迫使富人减少对地产资源的占有，增加市场供应。
有分析人士指出，日前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。在对保有环节征税的同时，应切实降低住房交易环节的税负，这或许在将来会减少“阴阳合同”的发生。
而针对这一问题，近些年，税务部门应用房地产估价技术，加强了对二手房交易中申报价格的评估，对申报价格明显偏低而且没有正当理由的，依据一定的方法确定二手房评估值，核定计税价格。
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