养老地产：想做好太难 量化与质化应同步进行
2013-06-04 来源：未知 编辑：苓苓
摘要：随着中国正渐入老龄化社会，传统养老方式面临挑战，国内的养老设施满足不了需求，政府鼓励发展养老地产等问题，一个庞大的市场已经悄然浮现，但其整合或许仍然需要时间。事实上，这种创新型的地产产品，租售方式将比普通住宅更为复杂。无限广阔的未来市场，使得养老地产正在成为又一波地产新浪潮。
开发商率先提出了老年人生活解决方案，养老地产随之浮出水面。从2010年开始，老龄化引发的“银发经济”成为中国各大房企眼中的“香饽饽”，养老地产成为住宅地产、商业地产、旅游地产之后，各大房企最看好的成长板块。据了解，万科地产、保利地产、首创置业、花样年地产、绿地集团、绿城集团、燕达房产等企业均已进入养老地产领域。其中，万科首个养老项目“万科幸福汇”、保利首个养老公寓“西塘安平老年健康生活社区”，在行业内取得了一定的声望。
虽然不少房企宣布进军养老地产，但目前这块市场还处在概念层面，缺乏实质性内容。此外，市场对养老社区的认知还存在误区：养老社区不是医院，也不是敬老院，而是老年人生活的社区。———嘉进地产总经理李昕
养老地产过去一直在关注配套，但却忽略了对老人心理层面的关怀。新一代的养老社区，需要在服务上“做功课”。———亲和源项目总监梁程
以前，养老地产着重强调老人生活环境的安静，忽略了老人也需要融入社会的心理需求。———蓝光地产文旅公司相关负责人
定位：外界认知有误区，养老地产不是敬老院
市场上定位养老型的楼盘，主打的依然是产品，仅是在产品的市场细分上倾向于老年人居住。在相当长的一段时间内，养老地产对于大多数人来说，仅仅是简单的“空气清新、居住成本较低”的概念上，不少近郊产品或旅游度假产品成为此类概念的主力承载者。但事实上，养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队，但养老地产不是敬老远。
动向：险资进入养老地产，外企寻觅商机
克尔瑞养老地产专题研究报告指出，从开发主体看，开发商、保险公司、政府是国内养老地产开发的三个主要力量，从长远趋势来看，国外养老地产投资商未来有可能会成为第四股力量。
目前多家险资进入养老地产：包括泰康人寿、中国人寿、合众人寿等。其中，泰康人寿是保险界中步子迈得最大的公司之一。2009年11月，泰康人寿首倡和实施的养老社区项目获得保监会批准，是第一个获得试点资格的保险公司。随后，泰康人寿斥资40亿元购置小汤山温泉乡2000亩地，建造第一家泰康养老社区。另外，业界亦曾盛传泰康人寿已在上海崇明岛成功“圈地”2000亩，用于建造高级养老社区。有媒体报道，2011年底，合众人寿在湖北武汉蔡甸区举行了“合众健康社区”奠基仪式。合众有关负责人表示，该项目预计投资80亿元，首期动工面积约800亩，未来还将逐步扩大规划。亲和源项目总监梁程表示，现在保险公司拿地修建养老公寓，然后包装成保险产品出售的形式，也是一种新的发展趋势。
此外，还有不少外资也相当关注这个领域，在寻求新的合作方式和项目。克尔瑞市场研究部人士表示，国外投资商也已进入养老地产领域。仅美国的企业就有三家，分别是城堡投资、Emeritus Corp、Life Care Services LLC。据同野惠泽营销总监周健透露，来自芬兰、德国、日本的投资商已布局中国，其中，来自芬兰的投资商正在成都寻找落地的项目。
趋势：重点在于服务
亲和源项目总监梁程表示，养老地产过去一直在关注配套，但却忽略了对老人心理层面的关怀。他说，新一代的养老社区，需要在服务上“做功课”。
亲和源在社区内打造“家”文化，希望让老人快乐而健康地生活，而不仅仅只是关注老人的寿命。梁程说，我们提供的是“秘书式服务”，不再像传统模式那样提供可选择的菜单式服务，只要是老人合理的要求，我们都给予无偿或者有偿的满足，这样在老人的心理层面上将感觉更加舒适。
李昕也表示，其实养老社区跟青年住区是一样的，只不过对配套的要求不同而已。他说，很多人一谈到养老地产就理解为敬老院，想象住在里面的老年人生活无法自理，需要医护人员全程照料。但事实上，如果真是这种情况，那养老社区无法做下去，也没有开发商愿意做。
根据老年人的生活方式提供合适的住所，才是开发商要做的事情。蓝光地产打造的岷江国际旅游度假区，采用了养老+旅游+住宅+商业的模式，以此满足老年人的生活。
“以前，养老地产着重强调老人生活环境的安静，忽略了老人也需要融入社会的心理需求。”蓝光地产文旅公司相关负责人表示，针对老人们的生理和心理两方面的需求，岷江国际社区选址在空气清新的都江堰，拥有适合老人颐养天年的自然资源。同时，项目配备的大量商业体量，也让老人有了逛街休闲的好去处。
落户郫县花园镇、打造千亩成都养老地产的同野惠泽投资公司，在成都养老地产领域引发了热议。消息显示，同野惠泽将参与郫县花园镇进行全镇域土地整理和农村安置房建设，将该片区按照新CCRC老年住区标准进行整体规划，通过个性化的业态，配套医疗、康体、商业、餐饮、娱乐、酒店、幼儿园、学校等上下游相关产业，打造以“养老”、“养生”为核心的产品系列，形成宜商、宜居的可持续养老产业园区。项目相关负责人指出，对于养老地产而言，房子只是一个载体，其核心是服务和交流。周健表示，我们将以此为宗旨，打造一种全新的交流型住宅
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