山西房地产开发现状：加速前行中仍然存在羁绊

2013-03-26 来源：0352房网编辑：苓苓

摘要：去年山西省房地产投资首破千亿元大关，但是欣欣向荣的市场背后仍存在不少问题。

　　如果单从数字上考量，这个数字无疑令人欢欣鼓舞—据省统计局最新统计数据显示，2012年我省房地产开发投资首破千亿元大关——全省房地产开发投资完成1010.5亿元，同比增长27.9%，房屋新开工面积同比增长46.2%，商品房销售面积和销售额分别增长16.6%和31.5%。

　　数字上的大幅增长标志着我省房地产开发已经步入了快车道。自2008年以来，我省开发投资以每年新增100多亿元的速度发展，整体发展水平逐年提高。上一年房地产投资破千亿元大关的同时，其增速比全国水平快了11.7个百分点，居中部第1位，居全国第8位。

　　但是，纵观我省房地产开发，增速的大幅提升一方面说明我省房地产业基础薄弱，一方面也反映出投资总量不足、占比低、企业实力弱、城市投资不足等问题。与全国乃至周边省份相比较，我省在市场规模、发展结构、城市规模、省会城市发展等方面差距较大。

　　无“龙头”：市场缺乏引领力量

　　2013年3月1日，大同市的杜海天(化名)坐在自己的办公室，有点焦虑地等待某国有银行信贷部门的工作人员前来洽谈融资业务，这是他这个星期会见的第3拨投融资“客人”了。曾经是坐拥数亿元的煤老板，而今拿出几百万元都有点捉襟见肘，因为他的资金全部都投在了自己并不熟悉的房地产项目上。而当国家相关政策出台对房地产企业进行调控，金融企业对房地产公司卡紧了喉咙，资金链断裂的风险赫然眼前。

　　作为一名实力稍逊的房地产开发商，杜海天面临的是我省众多房地产企业的共同难题——资金缺乏，实力较弱，市场承受能力差。我省虽然房地产开发企业数量不少，但是缺“龙头”企业的引领。

　　据介绍，2012年初，全省房地产开发企业个数为2156家，其中一级资质企业仅为9家，二级资质企业个数为121家，具有二级及以上资质的企业占全省的比重仅为6%，比全国平均比重低5.1个百分点。而其中投资规模在亿元以上项目的企业个数仅为203家，开发投资完成681.3亿元，占全省开发投资的比重高达86.2%。这意味这一成不到的房地产企业承担着全省八成以上的房地产投资。

　　2011年，我省每个企业平均开发投资额仅为3665万元，比全国平均水平少3324万元;每个企业平均销售收入仅为1534万元，比全国平均水平少3182万元;每个企业平均资产1.3亿元，比全国平均水平少约1.9亿元;资产负债率为85.3%，比全国平均水平高9.9个百分点。由此表明，我省房地产开发企业虽然数量多，但负债率较高，抗风险能力差，缺乏有影响力的大型企业或企业集团引导整个行业的发展，在市场竞争中容易处于劣势，不利于房地产业健康快速发展。

　　无“重力”：发展滞后不均衡比重下降

　　通过数据显示，与全国、周边及中部省份比较，全省房地产开发业存在着投资总量小、占全社会固定资产投资比重低、对全社会固定资产投资贡献率不足、发展明显滞后、城市发展不均衡等问题。

　　虽然破了千亿投资大关，且投资主力在于民营企业，但是从开发投资总量来看，我省始终居周边及中部六省末位。从占全社会固定资产投资的比重来看，2011年，我省房地产开发投资占固定资产投资的比重为10.7%，比全国平均比重低9.1个百分点。2011年，全省房地产开发投资占全国的比重仅为1.3%，低于周边及中部其它省份，仅是邻省河北的1/4。从开发投资对固定资产投资的贡献率来看，全省房地产开发投资对全社会固定资产投资的贡献率仅为12.5%，比全国平均水平低10个百分点。

　　近5年来，全省房地产业增加值占地区生产总值的比重一再下降，不足全国平均水平的一半。由此可以看出，房地产业增加值占地区生产总值的比重与全国的发展形势恰恰相反，不但没有成为经济增长的第N极，还呈逐年下降的趋势。

　　据相关部门负责人介绍，我省11个市房地产开发投资极不平衡，太原和大同两市占据了全省的半壁江山。2012年，太原、大同两市房地产开发投资合计完成近500亿元，占全省房地产开发投资过半。这从各市的整体经济发展水平考虑，也是不太正常的。

　　无“大牌”：“晋”字号有待打造

　　在省城太原，从南至北、自东向西，富力城、恒大、万达、星河湾、万科等全国知名房企所开发的项目如熠熠生辉的串珠将省城点缀，这些知名品牌藉其雄厚的 “造城”实力以及大量的广告投放深入广大消费者群体。从2008年开始，这些房企陆续登陆我省，拉动了山西房地产业的快速发展。以富力城、恒大、万达、星河湾、万科、首开、海尔、茂业、绿地、合生创展等十家企业为例，2012年，十家企业开发投资完成过百亿元，占全省房地产开发投资的一成有余。据市场调查显示，未来几年，有近八成的全国知名房企会逐渐将投资重点放至二线乃至三线城市。

　　品牌是企业独特竞争力的综合体现，是在市场深度调整中获胜的关键。万科自称是“全球最大的住宅开发商”;截至去年上半年，恒大地产总资产近2000亿元;绿地集团是中国企业500强和中国房地产龙头企业之一……知名房地产品牌资金雄厚、融资渠道多样、开发理念成熟、市场运作娴熟，同时，其带来的品牌建设、项目策划、规划设计、建设营销等方面的新理念，也促进了全省房地产开发整体水平的提高。

　　然而，与会念经的“外来和尚”相比，作为二线城市和中部地区，我省自有品牌的发展相形见绌。

　　2012年，中国房地产研究会、中国房地产业协会发布的《2012中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，我省仅有辰兴房地产发展股份有限公司(372位)、山西鑫大华房地产开发有限公司(452位)、山西恒实房地产开发有限公司(498位)等三家企业上榜。没有“大牌”，这与我省房企实力弱、盘子小有着直接的关系。

　　我省房地产企业投资首次突破千亿元大关，且增速良好，说明随着住房体制改革的深化，全省房地产业从无到有、由小到大，正呈现蓬勃发展之势，开发投资规模快速增长，房地产逐渐拉近与全国发达地区的距离。但是同样是快跑，我省因为经济发展水平相对落后、城市规模普遍较小、住宅供应不合理以及房企囤地过多等原因，跑姿略显疲惫。

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