三四线城市楼市供应过剩 主打投资旅游地产
2013-01-18 来源：0352房网 编辑：安静
摘要：在各路资金的炒作下，部分三四线城市面临供应过剩、楼价虚高等风险，而主打投资客户市场的旅游地产则首当其冲。在旅游地产投资旺季，投资扎堆留下的高库存并不会造成很大的威胁，然而，在投资回报低迷的现况下，这些高量库存将会打击投资者的信心，有可能压垮当地楼市。
高库存之忧
“如今，我在海南文昌、陵水投资的房子可能卖一套亏一套。”高先生声称。
实际上，类似的投资被套牢现象也在其他旅游地产项目集中的城市上演。
从世联地产、中原地产广东惠州分公司了解到，惠州也经历着与海南同样的投资震荡期，当地旅游地产项目扎堆，但不少投资者因回报低于预期、“有价无市”等原因选择撤离，部分投资者则被套牢。
“投资者的心态已发生改变，投资回报期限逐步延长，短线炒楼的投机者少了很多。”碧桂园惠州项目销售部人士表示。
业内人士分析，一旦投资需求回落，不断增加的库存如何消化，将成为一大难题。
“在旅游地产投资旺季，投资扎堆留下的高库存并不会造成很大的威胁，然而，在投资回报低迷的现况下，这些高量库存将会打击投资者的信心，有可能压垮当地楼市。”金融街惠州项目一位高层人士表示。
上述金融街惠州项目高层人士担心，由于市场消化能力增长缓慢等因素，该公司在惠州总投资200亿元的旅游地产项目可能需要漫长的投资回报期。
复旦大学房地产运营研究所所长蔡为民认为，国内旅游地产最显著的特点是“主角与配角的关系混乱”。理论上旅游地产70%物业应自持，最多30%用于销售，但是在国内，比例却接近1比1，甚至有开发商主打概念型的旅游地产。不少城市已经出现项目建成却乏人问津的窘况。
海南是旅游地产投资环境恶化的典型。扎堆投资海南的开发商曾享受了该省成为国际旅游岛的政策红利，旅游地产投资一度呈井喷态势，但过度投资以及市场消化力不足等弊病正在显现，高库存成为楼市的一道“伤疤”。
来自海南当地机构、未经官方证实的统计数据，截至2012年11月，库存量最少的三亚为11万平方米，按去年的销售速度需要2年时间消化。库存量最大的陵水为188万平方米，需要消化101个月。海口楼市库存消化周期则需要50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月。
“我们预测，海南的房价将难以重演过往亮丽的‘涨价史’，开发商接下来应该是背水一战。”中信地产海南公司销售部人士称。
房企大肆圈地留隐患
尽管旅游地产的投资风险正在逐步显现，但并未阻挡住开发商急行的步伐。
在旅游地产板块一直保持激进作风的雅居乐，近日在云南腾冲、广东惠州耗资7.8亿拿下面积超百万的地块。该公司称，将在云南西双版纳、瑞丽及腾冲地区打造大型综合旅游度假项目，项目占地面积约64000亩，计划总投资超过400亿元。
雅居乐借旅游地产大规模圈地并非个案。目前房地产百强企业已有三分之二涉足旅游地产领域，这些房企所拿项目动辄几千亩、上万亩，遍布海南、惠州、长三角、环渤海地区以及云南、贵州等地。
数据显示，仅在海南，目前海航置业、富力、鲁能、中信、雅居乐、绿城、恒大7家房企的土地储备高达33万亩、220平方公里，面积几乎相当于一个海口市。
在全国超过万亿的旅游地产投资中，海南旅游地产投资规模最大，为4493亿元，旅游地产项目达到915个。然而，旅游地产项目优势难以为继的危机，正逐步逼近那些曾经获利丰厚的开发商。
雅居乐海南项目是旅游地产发展的一个缩影。根据该公司年报显示，从2009至2011年，海南清水湾的销售额分别为20.48亿元、47.81亿元和111.31亿元，占该公司销售额的比例从15.7%、23.7%，上升至49.5%。也就是说，2011年清水湾项目为该公司贡献了近一半的销售额。
但该项目2012年的销售金额开始出现波动。由于海南清水湾项目占据雅居乐业绩比例过高，可以预见，一旦该项目销售受阻，将给雅居乐的业绩带来极大风险。
雅居乐清水湾项目人士表示，该项目一直以毛利率高、销售规模大为优势。“随着海南投资行情的改变，要扩大这些优势并不容易，售价难以再提高，毛利率下降的压力逐步加大。”
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