试水资产证券化 华侨城融资18.5亿难缓钱荒
2012-11-23 来源：0352房网 编辑：凯瑟
在资本市场房企融资受阻的大环境下，坚持“旅游+地产”模式的华侨城成功突围。
11月21日，华侨城发布公告，对外披露其资产证券化的进展情况，此次专项资产管理计划拟募集资金18.5亿元，申请材料已于今年9月17日获证监会正式受理，10月30日获证监会批复。
根据公告，募集资金将分为优先级受益凭证和次级受益凭证。其中优先级受益凭证分为华侨城1至华侨城5共5档，期限分别为1年至5年，募集资金17.5亿元，由符合资格的机构投资者认购;次级受益凭证规模为1亿元，由原始权益人之一的华侨城全额认购。
试水资产证券化
其实，日前就有市场消息传出，华侨城欢乐谷入园凭证专项资产管理计划，将由中信证券设立和管理，且中信证券已于11初开始路演，目前已基本完成询价，并将于近期在深交所综合协议交易平台发行。
据参与询价的机构投资者透露，该计划1年期优先级受益凭证的年收益率区间为5%-5.5%;2年期凭证年收益率区间为5.3%-5.8%;3年期凭证年收益率区间为5.8%-6.3%。
另外，据接近华侨城的相关分析师透露，华侨城此次资产证券化产品的发行流程较为特殊。
首先，华侨城会对旗下资产进行筛选，将成熟的优质项目打包成资产包，然后将其出售给特设目的公司，而资产标的物即华侨城所拥有的欢乐谷项目在规定期限内的门票收入。
而特设目的公司则通过中信证券向投资者销售资产以支持证券，从而用销售收入向华侨城支付购买证券化资产的价款。在资产支持证券到期后，特设目的公司向投资者还本付息，此后，资产所有权及资产收入仍完全归属于华侨城。
在整个过程中，华侨城将未来几年欢乐谷项目的门票收入变成证券向投资人发行，以实现融资的目的。
华侨城董秘倪征还向观点地产新媒体透露，该计划目前仅以北京、上海、深圳三座欢乐谷未来5年的门票收入作为基础资产，将其产生的现金流用于向投资者支付收益，而武汉和成都欢乐谷暂未加入其中。
对此，倪征解释称，由于武汉欢乐谷今年五一才开业，其门票收入的数据不稳定，也不方便统计固定收益;而成都欢乐谷是由公司旗下香港上市平台华侨城亚洲控股，这需要华侨城亚洲董事会通过，耗时会很长。
“当然，不排除明年将武汉和成都欢乐谷的门票收入加入其中的可能”，倪征称。
对于即将募集到的资金用途，倪征强调，所有资金都将用于欢乐谷游乐设备的维护修理和更新改造，并主要以北京和上海欢乐谷为主，不会投入到地产开发中。
倪征还进一步介绍，由于上海欢乐谷面临着迪士尼的挑战，而上海迪士尼今后肯定是年游客量超过500万人次的巨型主题公园，因此，华侨城希望北京和上海欢乐谷通过持续的技术更新、投入改造后，也能进入巨型主题公园行列，以此加强公司未来在主题公园方面的竞争力。
相关分析师也提到，由于含有涉房业务，华侨城目前无法直接向资本市场融资，而以欢乐谷门票收益得到的融资款项，可能会有相关条款要求华侨城专款专用。
不过，亦有分析认为，如果华侨城直接将募集资金用于地产业务的话，或许会引发投资者的一些担忧。但资金一旦进入资产池中，最终还是可以用于地产开发的。
资金困境
此前多数市场分析均认为，华侨城此项资产证券化融资若实施，对其将是很大的利好。
申银万国近期曾测算，华侨城主题公园每年的稳定人流在1915万人次，稳定的门票收入为24亿元左右，如果能利用这一部分收入进行资产证券化，将有力维持华侨城的高杠杆运作并改善负债结构。
当时还有分析指出，对华侨城而言，限购下的销售不畅以及单纯依赖门票收入支撑的旅游文化产业，导致公司资金紧张，拓展多元化的融资渠道显得尤为重要。
但是，在华侨城此次资产证券化即将成行之际，市场还是有质疑传出。
而这些质疑的主要依据是在他们看来，虽然此次融资规模为18.5亿元，但这对华侨城而言也称不上太大金额，同时该笔资金大多用于欢乐谷项目的更新改造，因此对华侨城的财务状况及资金压力，不会起到立竿见影的改善效果。
据华侨城今年的三季报显示，期末其资产负债率为72.41%，较年中继续上升;净资产负债率同样高企，达到103%，而经营性现金流则为37.96亿元。
当时有分析指出，华侨城的净负债率横向对比，在同行业中绝对处于高水平，即使是纵向对比其自身，这几年也一直处于高风险水平，而这样的结果就是导致其资金压力巨大，扩张能力受限。
同时，华侨城的地产业务因受调控影响，其高端产品的销售也面临一定困难。截至三季度末，其存货继续增加，由年初的317.37亿元增加至359.79亿元，增长幅度达13.36%。
在财务状况并未改善的情况下，华侨城近期又开始连番布点、重启扩张之路，连续公告获取了深圳大鹏项目和福州项目，其中福州项目总投资更是高达百亿。
分析认为，当这些项目开始具体投入时，对华侨城的资金占压会进一步加剧，因为新项目在前期的投入与营销宣传费会大增，同时以华侨城三季度末不到40亿的现金流，能否使项目顺利推进也存在一些疑问。
对于华侨城面临的形势，相关分析指出，其实华侨城的运营能力毋庸置疑，其扩张的核心问题还是要解决杠杆率过高的问题，此次资产证券化虽然开拓了新的融资渠道，但不可能从根本上解决这个问题。
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