从十八大看房地产走势 房地产业平稳发展期
2012-11-16 来源：中国指数研究院 编辑：木木
中国指数研究院2012年11月15日发布《从十八大看房地产业走势》研究报告，报告对历次党代会期间中国的宏观经济形势以及房地产政策进行梳理，并对各阶段的房地产市场变化进行分析，在此基础上对未来宏观经济环境以及房地产业发展走向进行了预判。
聚焦十八大房地产市场走势大猜想
2012房地产政策盘点及市场预测
近五次党代会期间宏观环境及房地产业政策回顾
十三大-十四大(1988-1997年)，货币超发，通胀明显，宏观调控以控制需求和增加供给为主线;亚洲金融危机之后，谨慎实施金融政策，扩大内需，经济平稳健康发展。房地产业政策方面，加快住房制度改革，逐步实行住房商品化，个人购买商品住房比例提高。
十五大期间(1998-2003年)，亚洲金融危机对国内经济的冲击逐渐消逝，经济持续较快发展;加入世界贸易组织，对外贸易显著增长;国企改革力度加大，刺激供给增加和买方市场的形成。房地产业政策方面，全面停止实物分房，逐步实行住房分配货币化，房地产业步入快速发展阶段。
十六大-十七大(2003-2012年)，宏观经济波动较大，前五年，出口以及投资特别是房地产投资带动经济较快增长;之后五年，受次贷危机等外部因素和内部矛盾多种因素影响，波动幅度明显加大。房地产业政策一波三折，经历了调控供需、重申支柱产业和严厉调控的三个阶段。
近五次党代会期间中国房地产市场形势回顾
十三大-十四大(1988-1997年)，房地产市场规模不大，但住房商品化促使个人购买商品住宅比例大幅提高，房地产开发投资占固定资产投资的比重快速上升，商品房销售面积由1988年的仅0.3亿平方米迅速扩大至1998年的1.2亿平方米，年均增长16%。
十五大期间(1998-2003年)，房地产市场快速发展，房地产投资增速平稳上行，占固定资产投资中的比重逐年提高，商品房销售面积保持24.7%的年均增长率，商品房价格变化较为平缓，年均涨幅在3%左右。
十六大-十七大(2003-2012年)，房地产市场发展大致分为三个阶段，2003-2007年，房地产投资保持25%以上的增速，商品房销售均价涨幅扩大至10%以上;2008-2009年，房地产市场由低迷转为蓬勃发展，2009年商品房销售面积同比增长44%，价格同比上涨23%;2010年以来，房地产投资增速有所下滑，量价过快上涨得到控制。
未来中国房地产业走势预判
从宏观环境来看，受国内外环境和自然规律影响，过去三十年的经济高速增长难以持续。预计未来5-10年宏观政策将更加注重调整经济结构和转变经济发展方式，与此密切相关的房地产调控政策总体偏紧的可能性较大。抑制投资投机需求仍将是房地产调控政策的重要组成部分，房产税等长效机制将逐步完善，但差别化信贷和限购短期不会退出，保障性安居工程建设继续推进。
在政策总体偏紧的背景下，城镇化和收入倍增将促使房地产业平稳发展，未来十年每年新增城镇人口仍在2000万人左右，首次置业需求强劲;半数城市家庭现有住房面积少于30平米，改善性需求旺盛，收入倍增计划落实将大大提升各类需求的支付能力，为房地产业提供动力。
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