南京惊现两年最贵地块 成交总价或直逼60亿
2012-10-30 来源：0352房网 编辑：加文
南京国土资源局出让公告显示，30日下午将竞拍南京近两年最贵“巨无霸”地块，市场人士称，该地块若顺利成交将标志南京土地市场升温。
“竞拍时间跟公告一致，目前并没有变动，”南京国土资源局相关人士29日傍晚向记者表示：“至于目前有多少家企业参与竞拍将保密。”
据了解，南京国土资源局27日挂出土地出让公告，南京下关区滨江路以西2号地块56.2亿元为起拍总价，而这是南京近两年出让的总价最贵地块。
“如果顺利成交，南京这块地将成为今年内出让的全国新晋总价地王”，北京中原地产市场研究总监张大伟表示，“预计溢价率不会太高，如果顺利成交，最终成交总价有可能达到60亿元”。
值得一提的是，有分析人士向记者表示，吞下该“巨无霸”地块的房企，资金链和利润率压力都将比较大。
成交总价将直逼60亿元
记者在南京国土资源局网站查询到，上述地块东至城河北路，南至城河路，西至规划滨江路，北至方家营路;出让面积达36.4万平方米，土地性质为商住混合用地，综合容积率1.99;竞买保证金为11.3亿元，加价幅度为2000万元或者整倍数。
除此之外，按照上述数据计算，这幅地块未来的建筑体量将达到72.4万平方米，其中商业办公建筑面积占地上建筑面积比例不少于45%，住宅用地面积占比不大于54.4%，且住宅容积率需大于1.0。
“从今年目前政府推出的土地来看，上述南京地块如果能够顺利出让，该地块则将晋升为年内全国总价最高地块”。张大伟表示，目前来看，北京历史成交总价最高地块为仅为59.7亿元，而年内成交总价最高的上海总价地王出让价只有45亿元。
值得一提的是，链家地产市场研究部张絮向记者表示，该地块要求配建比例不小的商业办公面积，纯住宅面积受到限制，因此溢价率不会太高，对周边区域带来影响也将不会特别明显。
对此，张大伟称，预计上述地块即使溢价率不高，最终成交总价也可能达到60亿元，而且只要该地块顺利出让，这就意味着南京土地市场升温。
张絮也称，南京房价出现明显上涨，上述地块若顺利成交将有助于恢复市场信心，提升开发商拿地热情。
同策咨询总监张宏伟分析，一般企业很难吞下如此大体量的项目。对此，张絮表示，实力房企或者联合体收入囊中的可能性较大。
吞食“巨无霸”压力大
事实上，据了解，南京住宅成交均价虽然在持续上涨，但南京地王的命运依旧不好过。虽然该地块附近一些中高端产品销售均价大多在15500-24000元/平方米之间，但该地块项目入市后的利润率很高尚难判定。
对此，张大伟表示，虽然上述地块总价较高，但目前区域内住宅售价一般在20000元/平方米以内，超过20000元/平方米的在售产品几乎都是升级产品，或者地段优势突出。
在上述市场背景下，商业配套比例达到45%的混合属性大体量地块，楼面起拍价就达到了7754元/平方米。据此看来，张大伟表示，“利润空间并不会非常高”。
“即使该地块底价成交，按照起拍价格7754元/平方米和2000-2500/平方米的建安成本计算，加上10%的税费，其基本成本接近11000元/平方米，还有不可控的资金成本和叠加销售成本，”张大伟进一步分析，“由此推算，该项目最终入市价格至少要销售13000元/平方米才达到保本价格。此外，大体量项目销售周期一般相对很长，其资金成本会更高”。
“利润情况是与房企的整体布局和市场状况相关的，如果开发商其他区域销售利润贡献较好，企业资金链也比较充裕，市场趋势向好，房企还可以扛住;如果地王本身拿地价格不高，资产本身估值会不断提高，其利润也会随之升高”，张宏伟向表示，“如果这两种情况都把控不好的房企吞下上述地王项目，风险将非常大，甚至有撑死的可能”。
更值得注意的是，上述地块为南京老城改造地块。有分析人士称，预计在未来的改造开发过程中，诸多老城区改造问题将再现，因此开发商压力不容小觑。
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