深圳“限购令”执行两年房价涨了一成多

2012-10-24 来源：0352房网编辑：加文

　　2010年9月30日深夜，深圳紧急发布住房“限购令”，要求深户家庭只能买两套房、非深沪只能买一套房，而如今，这一深圳有史以来最严苛的住房调控政策已经执行了整整两年。据了解，“限购令”执行两年，深圳样本二手楼盘的成交价从2010年9月的18002元/平方米，上涨到2012年9月的19972元/平方米，两年上涨10.9%，对比以往深圳楼市动辄每年上涨30%甚至更高幅度的房价，限购两年深圳房价可以称得上是缓慢上涨。

　　此外，两年限购也让深圳楼市悄然发生变化，购房主力人群从投资客变为了刚需买家，开发商推盘策略更加理性。

　　房价宝安涨得最多，福田最贵

　　限购两年，按照深圳官方的数据，深圳新房成交价格微降，从2010年10月的21513元/平方米下降723元，为20790元/平方米，不过市民却感觉不到这个房价变动。

　　“感觉不到房价有降，顶多是涨得不像以前那么快而已，但还是在涨”，市民许小姐最近刚看了准备置业的区域--龙岗中心城附近的新房，“看上的新房还是要1.3万-1.4万元/平方米，而两年前还有不少1.1-1.2万元/平方米的房子可选”。

　　对此，专家表示，深圳新房成交价受成交结构影响很大，即最近开发商卖的是好的房子，那么房价就上去，而过一阵卖的是偏一点、小一点的房子，那么房价又会立刻下去，新房成交价并不能反映深圳房价真实的变动情况，市民了解真实房价应该看二手房，而且是看自己心仪的某几个具体小区的房价变化。

　　深圳中原二手房价格指数是跟踪深圳188个样本二手楼盘的价格变化所统计而成，从这一指数可以看出，2010年9月深圳二手房成交均价为18002元/平方米，“限购令”出台后，均价一路上扬，次年5月达到20884元/平方米，也是两年内的最高峰。随后深圳出台"限价令"再次利空楼市，导致均价连续下跌9个月，到今年2月降至18432元/平方米，随后又随着加息等消息市场小幅回暖，到今年9月深圳二手房成交均价为19972元/平方米，比2010年9月上涨10.9%。

　　业内人士分析，新房销售都是集中推盘，加上开发商有销售压力，因此新房受调控后其降价要比二手房更敏感，因此限购两年中，深圳新房价格在2011年年底有一次明显的下降，且一直属于以价换量的销售策略中，而二手房卖方都是分散业主，加上限购政策后其更加惜售，因此深圳二手房房价在两年中则没有明显的下降。根据深圳中原的统计，在限购两年中，二手住宅价格虽有波动，却始终高于限购前的均价。

　　而在各区的二手房价格变动情况中，从2010年9月到今年9月，罗湖区从15402元/平方米涨到17127元/平方米，涨幅11%;福田从24199元/平方米涨到25941元/平方米，涨幅7.2%;南山从22921元/平方米涨到25220元/平方米，涨幅10%;盐田从14228元/平方米涨到16340元/平方米，涨幅15%;宝安从13101元/平方米涨到18650元/平方米，涨幅42.4%;龙岗从9997元/平方米涨到12453元/平方米，涨幅24.6%。全市六区中，宝安和龙岗涨幅较大，而福田和南山则涨幅较缓。

　　此外，各区中近两年房价最多时点多出现在2011年4、5月，也是深圳出台“限价令”加码楼市调控的时候。从片区来看，罗湖的百仕达、福田的香蜜湖、南山的华强城、盐田的梅沙片区、龙岗的坂田、宝安的宝安中心区则是各区房价最高的区域，其中福田香蜜湖片区仍是深圳二手房价最高的区域。

　　置业者刚需族是主力更理性看待房价

　　限购两年，深圳的购房者人群发生了明显的变化。“刚需”这个词被越来越多用来形容现在深圳楼市上的购房人群。所谓刚需购房者都是因为自住需求而购房的人群，这些人大多购买的是第一套房或者第二套房，其所谓自住需求包括婚房需求、子女出生等，但与以往深圳楼市中购房人群最大的不同是，这些刚需购房者购房首要目的并非是投资和炒房。

　　以前深圳楼市火爆时，购房者中最多出现过80%都是投资需求买家的情况，而现在深圳楼市中以刚需客户为主，只有10%左右的购房者是投资需求买家。根据深圳中原在今年秋交会上做的购房人群调查显示，参加秋交会有意购房的主力人群是26-35岁的青年置业者，占比为48.96%;其次是36-45岁之间的客户群，占比为26.35%;且以男性客户为主，因此，年轻的男性客户是主要的潜在置业者，而以家庭来看，这些潜在购房家庭都是年收入在30万元以下的2-3口之家。在这些人群中，38.6%为深圳户籍，其他为非户籍，但非深圳市户籍且缴纳社保满一年以上具有购房资格的客户则占比为38%。

（责任编辑：0352房网）