陕西细化地产调控 房产成本核算或半年一变
2012-10-24 来源：0352房网 编辑：凯瑟
关于陕西楼市限利10%所引发的巨大争议，在陕西省住建厅房产处处长张继刚看来，陕西省政府此次推出的调控新政，是为了响应中央地产调控，是对房地产价格备案制的进一步落实和细化，“成本核算或将每半年发生一次变动。”
尽管地方政府一再表示，这项政策是为进一步促进全省房地产市场平稳健康发展，但当地部分地产界人士和学者对此并不认同。除了限利的可操作性问题，西北大学经济管理学院教授白永秀表示，对地产商核定成本和规定利润，并不是政府应该做的。政府可以控制保障房的价格，但商品房市场供求是瞬息万变的，而政府调控措施难以奏效。
回应：10%利润合理
显然，10%的利润“红线”，成为陕西楼市新政引发巨大关注的触点。
多位开发商在此前接受记者采访时曾表示，新政恐难操作，开发商在开发建设过程中，项目地价、产品配套、设计方案、建安销售成本等均不一样，且有些成本变动性大，无法核算实际的决算成本。
而陕西省住建厅官网显示，将按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本，确定合理利润率并控制在10%左右。
张继刚昨日对记者表示，“政策刚出来，还没有实施，刚开始肯定是试点。”具体而言，地方政府的住建部门和物价主管部门会选定城市中的某个区域，在此区域选定不同品质的典型性项目，将所有成本考虑进去，核算出一个合理成本，在此基础上再加上10%的利润，最后公布一个大致价格区间。
张继刚透露，事实上，陕西省住建厅于去年底已对省内21个典型商品住房项目实际发生的成本、税费等各项费用进行了测算。发现县城项目的利润率在10%以下，市区项目的利润率略高于10%，据此确定的10%的利润还是比较合理的。
不过，对于具体核算，张继刚亦坦言操作有难度，“测算成本时，在选择项目上要讲究。此外，对于区间的取值很重要，确定的区间价格能否真实反映一个区域的价格。”
对于地产商质疑政策可操作性差，张继刚则回应称，10%绝不是政府定价和限制地产价格，而是对于市场制定宏观的引导性价格，是为了让宏观调控落到实处，最终实现一房一价，“成本核算或将每半年发生一次变动。”
在今年房地产调控不放松的政策口径下，陕西省调控新政亦和中央近期地产调控方向一致。
张继刚告诉《每日经济新闻》记者，在宏观调控价格备案的基础上，陕西的政策是对其的进一步落实和细化，算是一个探索性的政策。开发商按照政府确定的价格区间备案，不会把价格搞得太离谱。“此外，陕西房地产销量下滑背景下，政府公布价格区间，让购房者看到房地产价格空间和利润空间是有限的，购房者可以适时出手，也可以提升销售。”
专家：或影响地方税收
事实上，除了对限利10%的质疑，业内亦指责陕西省的楼市调控新政违反市场经济规律，充满行政调控的色彩。
白永秀表示，政府可以控制保障房的价格，但商品房市场应由供求关系调节，政府控制其价格不符合市场的需要。对于房地产的调控，政府可以在土地、税收、贷款诸多方面进行控制，而不应该直接在盈利成本和价格上控制。
白永秀分析称，房地产行业最大的问题在于利润空间不透明和腐败，在于不规范操作，尤其是在征地问题上，政府应该对此进行控制。严格控制贷款，同时鼓励现房销售，才能使房地产健康发展。
在白永秀看来，“由于省政府和各级市、县政府的利益是不同的，在有些地方房地产就是地方利益，因此政府能否科学测算出合理的价格区间并不确定，操作性很难。”
此外，白永秀亦担心，陕西省新政可能会对地方财政和税收造成影响。从表面看，政府核算成本为税后，所有的成本都有所体现，但是政策一旦实行，长期看，房企的总体利润和规模一旦缩小，最终会减少地方政府的财税收入。
当地一位开发商也对《每日经济新闻》记者表示，土地成本是开发商整个开发成本的大头，约占30%~50%。土地成本是影响利润最大的一部分，而土地增值税是地方政府很大的一个税收来源，如果政府将利润控制在10%，开发商可能会选择相对便宜的地块，或减少拿地，土地成交量将减少。
该开发商表示，宏观经济形势本来就不太好，如果此政策推行，房地产商的利润空间进一步压缩的话，房企就会考虑压缩成本，这也会影响到税收。
当地一家中型房地产商的负责人则直言，房地产企业向地方政府缴纳的税费有多种，其中营业税、企业所得税、契税、宣传销售支出占了大头，如果政府严格执行此政策，开发商就没有利润，营收的缩减必然影响到税收。
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