北京二成楼盘为小产权房禁令难禁5年仅查116个
2012-10-21 来源：中国经营报 编辑：木木
进入10月，北京对小产权房再次重拳出击，北京市政府召开专题会议，要求立即杜绝新的“小产权房”出现，立即叫停和坚决处理在建在售的小产权房。而此前的9月17日，北京市国土局刚刚公布了在建在售的79个小产权房。
在清理小产权房的政策陆续出台后，种种信号显示，大量滋生、屡禁不绝的小产权房将成为下一步的整治重点。小产权房如临灭顶之灾的命运让购房业主着实担心了一把，“如果清理政策严格实行，我们的房子必然要被拆除，辛苦买来的房子转眼或将被夷为平地。”一位在通州刚买了小产权房的业主感叹。但事实是虽然政策在层层加码，但小产权市场依然风生水起。
从确权开始
当前处理重点是2007年12月30日以后建设的小产权房，对这部分房屋的确权成为整治重点，下一步将研讨细分方案。
“市场有需求，大产权房价高，小产权房可以满足基本的居住需求。”这是多数房地产中介的看法。
但是以最近成交的业绩看，这段时间的小产权房交易确实处于低迷。“下半年以来，成交量下降了30%，好的时候一个月能成交3～5套，但更多时候是没有业绩的，主要原因还是当前对小产权房的整治。”通州一代理小产权房业务的中介告诉《中国经营报》记者。
对于小产权房来说，2007年是个关键年份。2010年5月4日，国土部督察小产权房公告称：对尚未销售的，2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除。对2007年12月30日以前销售的已建成房屋，待全国小产权房处理政策出台后将一并处理。
因此2007年12月30日已然成为小产权房建设的一个分水岭，以北京市最大小产权房通州区张家湾镇张湾村太玉园(资料、团购、论坛)为例，作为查处的典型项目，它于2001年陆续开建，入住率高，社区成熟，目前小区共有200余栋、8000余套房源，容纳居民数达3万多。
据了解，当前新房已售完，但是因建设时间早于2007年12月30日，且规模较大，尽管多次被查处，目前并未见拆除，“二手房仍在售，价格方面较之前有每平方米300～500元的微降。”当地一中介人员告诉记者。
数据显示，自2007年起，北京市共查处项目名称确定的小产权房116个，昌平最多，以住宅为主，查处后68%项目仍在建在售，查处方式多受2007年12月30日前后建设、销售时间影响。“小产权房买卖你情我愿，官方也喊打许久，只是一直不见棒落。偶尔也有‘封盘’‘拆除’等案例，但与浩如烟海的总量相比，实在不足挂齿。这些小产权房位于城市郊区的农村，拥有大量低成本的土地，许多开发商或当地村集体建设廉价住宅，与国有土地上开发的商品住宅相比，价格优势显著，必然有市场。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为。
有需求，有供应，虽然性质违法，但在政府监管乏力的情况下，买卖双方“两情相悦”，那么当前对小产权房的整治是否已属能奈其何?
此前，国土资源部曾对小产权房提出四条处理意见：一是违法建设立即叫停，责令开发商停止对外销售，并采取停电、停水等措施;二是拆除尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋以及所有圈建的围墙;对2007年12月30日以前销售的已建成房屋，待全国“小产权房”处理政策出台后一并处理;三是已划分地块对外出租待建的，责令退还土地;四是分清责任，依法依规追究有关人员的责任。
9月17日，北京市国土局公布在建在售79个小产权房清理项目后。10月9日，北京市政府召开专题会议，要求立即杜绝出现新的“小产权房”，在建在售小产权房立即叫停，坚决处理。
“当前处理重点是2007年12月30日以后建设的小产权房，对这部分房屋的确权成为整治重点，下一步将研讨细分方案。”国土部门相关人士表示。
已购房成最大难题
在2006年至2010年期间，北京小产权房竣工面积接近400万平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积的4.3%。
记者了解到，目前小产权房查处方式主要以拆除、没收、罚款为主。从现有清理的116个项目状态看，拆除的项目有21个，占项目总数18%;以没收、罚款为主的项目9个，占项目总数8%;责令停工停售为主的项目7个，占项目总数6%。在建在售待清理项目79个，占项目总数68%，项目查处效果不力，在建在售情况仍普遍。
在“小产权房”中，最难处理的是已购“小产权房”，因涉及居住者，小产权房确权以及定性工作成为最大难题。尽管有消息称，部分小产权房可通过补缴土地税款的方式实现合法以及转正，“然而，如果统一让小产权房补缴土地税款而转正的话，相当于是秋后算账，变相承认了小产权房的合规性，政策会变成鼓励小产权房。”华本地产研究员聂振黛分析。
那么已售小产权房的生存现状如何?
在通州区张家湾张凤路一条街，沿着张凤路分布着月亮湾晓镇[最新消息 价格 户型 点评]、祥和乐园[最新消息 价格 户型 点评]、欣桥家园[最新消息 价格 户型 点评]等小产权社区，太玉园小区外沿街开了几十家店铺，各色招牌立于店外，餐馆、超市、理发店一应俱全，10分直达地铁土桥站，便利的交通也成为太玉园小区小产权房业主选择购买的主要因素。
“虽然比不上市区繁华，但也是麻雀虽小五脏俱全，已经是一个成熟的社区规模，所以不可能拆迁的。”房产中介向记者介绍。在太玉园小区正在建设的工地现场，一位长期承揽小产权房工程的王姓工头告诉记者：小产权房的存在，不能全怪买房人、开发商和村集体。这是比较复杂的关系，其中涉及的利益链条太多，“差不多是牵一发动全身，这也是治理小产权房的难点之一”。
据了解，小产权房很多是以“旧村改造”“新农村建设”等名义建设的，安置村民后大量的住房都对外销售了，这也为小产权房转正设定了太多的难点，巨大的成本成为转正障碍，也正因此，使其处理变得难上加难，这也是小产权房治理政策长时间未出台的一个重要原因。
早在今年2月，REICO工作室公布了一份《我国小产权房问题研究：现状与出路》。该报告披露，北京市2007年来已查处小产权房项目与现有未查处项目相比微乎其微。北京市小产权房主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等近郊区域，数量约占北京市场楼盘总量的20%左右。在2006年至2010年期间，北京小产权房竣工面积接近400万平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积的4.3%。
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