渣打银行最新研究报告出台：明年上半年楼市有望回暖
2012-10-17 来源：0352房网 编辑：果果
近期，渣打银行大中华区研究部出台了一份以《令人惊诧的回暖》为标题的最新研究报告，预计我国住宅类房地产建设继2012年收缩之后，将于2013年上半年回暖。报告指出，我国房屋库存正在下降，有迹象显示，八九月份土地市场交易活动增加，除非房价大幅上涨，否则房地产政策不会有太大变化。
一线城市明年下半年可能耗尽库存
该银行大中华区研究部主管王志浩分析认为，中国住宅类房地产市场正在回暖，并将在2013年上半年由宏观经济的拖累因素转变为拉动因素。鉴于中国房地产业被很多人认为是一个即将破灭的巨大泡沫，并且有说法称中国对大宗商品的进口热潮正在退却，这样的回暖迹象或许会让很多人吃惊。中国房屋销量的持续回升，很多大城市库存水平正开始下降。与此同时，我们留意到，大型开发商已经开始拿地，银行对开发商的贷款也开始出现松动。
这位专业人士称，尽管从同比数据看，我国的房地产销售仍为负增长，但似乎已经触底。从渣打掌握的数据来看，中国的房屋销量连续在8个月同比负增长之后，开始触底反弹至正增长区间。渣打跟踪了25个一、二、三线城市，8月份房屋月销量突破258，000套(按平均面积为70平方米计算)，大大高于2011年的平均月销量170，000套。
此外，一、二、三线城市的库存状况正在改善。这位专业人士预测，从最近6个月土地销售以及近期平均房屋销量数据来看，库存耗尽有可能在2013年下半年出现，尤其是新增土地供应有限的一线城市。一线和三线城市的库存应该会在2013年中达到合理的水平，二线城市库存应会在今年底达到合理水平。
银行对大中型开发商信贷有所松动
报告指出，最近三年房地产行业获得银行贷款的难度很大，银行面向房地产企业的融资被严格收紧。其结果是房地产行业资金非常紧张，开发商转而求助于其它融资渠道，不少房地产商采取了民间融资。据媒体报道，由于房地产部分信托产品出现了问题，导致监管收紧，今年发行房地产相关信托产品的难度也增大。在这种局面下，银行信贷的任何松动都将有助于开发商融资状况得到改善。
但近期大中型开发商获得银行贷款的难度有所降低。根据WIND的统计，在已经公布中报的64家地产公司中，有42家长期贷款余额增加，合计共增加493亿元。尽管深处调控背景，但上市地产公司的贷款余额依然增长强劲。万科的长期借款余额为367亿元，年初此数据为210亿元，增幅为75%。金融街、金地集团、保利地产分别增加50亿、34亿、31亿。在已经公布年报的7家上市银行中，兴业银行、重庆农村商业银行、平安银行、华夏银行、民生银行的房地产贷款余额都有不同程度的增加。这对于房地产行业而言，无疑是个好消息。
王志浩由此认为，“风险库存降低(虽然不是所有城市)，土地市场复苏，信贷由紧张趋向缓和，所有这些因素，都将有助于2012年房地产市场的恢复。”
万科等大型开发商已开始拿地
王志浩提醒投资者，接下来需要留意土地市场刚刚出现的复苏迹象。开发商不会立即扩充土地储备，但数据显示，土地交易量从今年初较低水平的基础上有所回升。由于部分城市地价出现明显下降，这已开始吸引开发商拿地。大型房地产开发企业万科已在今年二季度重返土地市场，但资金较少的中小规模开发商仍然非常谨慎。这位专业研究人士分析，只要房屋销售继续保持当前的状态，库存继续下降，地产商的拿地意愿将会变得明显。但目前看来，开发商囤地意愿不强，行业内更为关心的是加快资金周转，因此土地成交后开发商应会尽快进行开发建设。
近日诺亚研究房地产行业8月的月度报告也印证了这一说法。诺亚财富管理中心高级研究员孙治香认为，作为行业的龙头，万科的业务活动被很多市场主体看作为行业的风向标。受整个行业不景气影响，2011年9月之后万科的销售急剧下降，一直持续到2012年5月份，销售回暖并趋于稳定。在销售低迷的情况下，万科调整了业务规模，尤其是2012年1-3月份“零拿地”的行为受到了整个市场的关注。随着近期楼市的回暖和销售的稳定，今年4月以来，万科重新恢复拿地，尤其是七八月份土地获取规模明显增加。
国务院决定下放商品房预售的许可审批权，此外，地产的龙头企业保利联合体以45亿元夺得了今年上海总价新地王的称号，再次印证地产商的拿地热情恢复。
面临经济减速和宏观政策收紧风险
王志浩分析说，目前中国的房地产市场面临两个主要风险，一是宏观政策收紧。政府换届之后很多政策将会延续，他预计只要全国范围房价不出现大幅上涨，政策就不会再度收紧。而鉴于较短时间内实施房地产税在政治和技术上面临的难题，预期大规模征收房地产税仍会停留在讨论阶段。他认为，国土资源部最近限制房地产闲置土地的举措实际效果非常有限。
第二个风险是经济增长减速，这意味着工资增长减速，居民信心降低，可能导致家庭推迟购房计划。王志浩告诉记者，不久前渣打银行在京参加了一次房地产行业论坛，与会开发商探讨了最近两到三周部分城市房屋交易略有疲软的现象，并讨论经济增长减速是否已经对房地产销售造成影响。另一个很有参考价值的数据是，非制造业PMI在9月为53.7，已从高于55的数值回落，暗示工业面临的困难正传导至城市服务行业。
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