完善制度稳定预期是房地产“下半场”的方向
2012-10-06 来源：0352房网 编辑：诗诺
房地产是一个拉动众多上下游行业发展与解决诸多就业问题的产业。目前，房地产发展进入了“下半场”，怎样巩固“上半场”调控取得的成果?房地产企业的战略投资布局该如何调整?来自学界与商界的专家学者们在上周由中欧国际工商学院举办的中国房地产业高峰论坛上均给出了自己的答案。
全国人大常委、财经委副主任委员、中欧陆家嘴国际金融研究院院长吴晓灵表示，“2006年至今，我国房地产市场中住房按揭贷款利率和首付比例等政策的变化比较频繁。住房是家庭一项非常重大的支出，很多人要集全家之力，或者集自己一生的收入来完成。但如果在这一过程中政策不断变化，人们就很难对自己的财务做出稳定的规划。尤其是在政策调控时，行动的一致性或不理性都会产生。住宅是居民消费品的重要资产与国家经济发展重要的动力之一，这方面的政策还是以稳定为好。”
频繁变动的政策会使住房消费这一居民的长期行为失去稳定的预期，完善制度、稳定预期是未来住宅市场健康发展的重要条件
房地产金融政策要尽量保持稳定，而且要从帮助供需双方打通融资渠道方面去做。
一方面，要控制按揭贷款，抑制过度超前消费。消费按揭贷款是把双刃剑。可以帮助目前没有财力而今后有还款能力的人完成置业的梦想，但过多的按揭贷款却能制造过度的需求。因为银行贷款本身是在创造货币，是让一个人未来的消费能力在当下得到实现。针对有限的房产供应，过多的创造货币、过多的把未来的购买力集中到现在，不利于房地产市场的稳定发展。控制按揭贷款要从两方面入手。第一，只对首套住房和改善型住房给予一定按揭贷款，剩下的让购买者全款购房。而全款购房不应该受到限制，这是一个人财产使用的自主权。第二，取消房地产按揭的优惠利率，用财政按揭利率抵扣所得税或用按揭利率补贴替代银行优惠利率。利率本身是调节市场供求非常重要的经济杠杆，把优惠利率政策强加给银行后，实际上会扭曲利率作为杠杆的调节作用，而且住房按揭利率优惠是一种财政行为，不应该由商业银行来执行。
另一方面，要给予房地产商正常的融资渠道，以发展房屋租赁市场。对房地产开发商在资金上多方围堵，其实不利于房地产业的发展。目前除了公租房，还应该发展有更多商品房的租赁市场。如果一个国家所有的房产都由个人所有，却没有健康的商品化租赁市场，会严重妨碍劳动力在全国范围内的流动。从金融制度上，要给予开发商以建设市场租赁房的便利，包括提供房地产开发所需贷款以及发展房地产信托投资基金等。
我想提醒中国的银行业，要时刻警惕自己背负的房地产贷款，同时建议房地产市场发展一些金融投资工具。
可以将一次性收取土地出让金改为土地使用年租制，等于让购房者买房之后按年缴纳土地使用费，这样可以实质性降低现行房屋销售价格
中国住房和城乡建设部房地产市场宏观调控决策专家、中国物业管理协会会长谢家瑾说，房价的上涨和下跌根本原因是市场供求关系。长期政策应该立足于“三个基本、一个控制”：供求关系基本平衡、供求结构基本合理、房价基本合理，始终控制投资性购房的进入。
供求关系基本平衡、供求结构基本合理、房价基本合理的根本方法是增加供给。联合国对全球40多个国家所作的统计分析发现，当人均GDP超过8000美元，一国的住房消费就进入了快速增长阶段。当前面对强劲的改善性住房、婚房和城市化进程中的刚性需求，中国普通商品住房呈现总体供应不足，而且在很长一段时间内这种局面都难以改变。从2009年至今，我国房地产成交量一直保持上涨态势。限购政策退出后要避免房价反弹，也必须增加供给。
但我不赞成以开征物业税的方法抑制投机者。中国目前不具备征收物业税的条件。因为中国在生产环节的税负很高，中国的土地出让制度已经提前征收了70年的土地出让金，开征物业税会产生重复征税。而且，物业税是财产税，而中国购房者对房产只有使用权。所以，对扩大物业税要从长计议，而替代政策要既能够抑制投机，又能适度控制投资，最好还要考虑到操作和征收成本。
要从根本上解决问题，最关键的还是要促进房地产市场长效机制，用长期政策避免调控后房价反弹。
麦肯锡咨询公司全球副董事王莉说，麦肯锡预测，到2020年中国城市化将实现55%。在城市化演进的过程中，会呈现各种不同的需求增长，对于房地产业来说，代表着不同的产品机会。比如，当农村人口大量向城市转移时，消费者的需求是低成本的房地产产品，包括廉租房等;当城市向外扩张与新城加速发展时，消费者需要更多大型综合性的房地产产品。可以说，在中国城市化进程的任何阶段，房地产业都有机会。
麦肯锡将中国房地产市场划分为20多个组团，在组团成员中存在相似的消费行为。从具有相似消费习惯的组团中，中国房地产商可以明确地找出市场在哪里、增长潜力在哪里。中国房地产商还可以考虑通过对组团地域的掌握，制作出标准型产品，在某些区域、组团进行推广，控制成本。
商业地产已经出现严重的供过于求，甚至可以说商业地产商已经开始过冬了。现在，很多二三线城市大量商业地产在开发，但空置的情况已经出现。而且，招租的情况越来越难。如我认识的一家公司，几年前他们商场招租能赚到15%的利润以及管理费，现在降到5%的利润，连管理费都没有了。再如，我们在某地已经开业了4个五星级酒店，规划在建的还有4个酒店，但我很担心是否有那么多客源。
商业地产不是不能再做了，而是要换个方式做。要做好“长期作战”的准备。要花精力去培育这个市场，而且要出钱补贴这个市场。比如，一个商场要开始盈利，最快要3年，条件差一点的商场可能要七八年才能盈利。在这样的情况下，房地产商要有充足的现金流，以及畅通的融资渠道。因此，包括我在内的很多房地产商希望市场上能有更多房地产金融产品出现。
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