房地产开发景气指数上升 市场回暖仍需等待
2012-09-19 来源：中国商报 编辑：木木
国家统计局目前公布，2012年8月，全国房地产开发景气指数为94.64，比上月提高0.07点。房地产开发景气指数在2011年6月开始连续14个月下降后，8月首次出现上升，虽然仍处在悲观区内，但表明房企经营状况最差的时期已经过去。在政策逐渐稳定，调控很难再升级的预期之下，以及销售回升、库存压力逐渐减轻的情况下，经营状况逐渐向好的方向发展。
房地产开发投资回升，国家统计局数据显示，今年1至8月，全国房地产开发企业土地购置面积23624万平方米，同比下降16.2%，降幅比1至7月缩小8.1个百分点;土地成交价款4800亿元，下降7.6%，降幅缩小9.3个百分点。1至8月，商品房销售面积57415万平方米，同比下降4.1%，降幅比1至7月缩小2.5个百分点。同时，在房地产开发投资完成情况方面，数据显示，今年前8个月，全国房地产开发投资43688亿元，同比增长15.6%，增速比1至7月提高0.2个百分点。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从整个市场“基本面”来看，2012年1至8月，尽管全国的房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象，开发企业拿地规模(土地市场交易)和整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。但是，当前市场呈现出的仅仅是狭义的市场成交量回暖，整个市场“基本面”尚未出现完全回暖的特征。房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象并不一定说明市场“基本面”马上会有惊天大逆转。市场“基本面”是否真正回暖，还有待市场成交量的持续回暖，同时还可持续带动房地产投资等基本指标持续回升。在降息、降准、各种微调等多种因素及差别化的楼市调控政策综合作用下，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，一些地方楼市将继续放量，延续之前成交量回升的局面，这将逐步促使市场“基本面”真正意义的回暖。
房企资金面好转，根据统计局数据显示，2012年1至8月，全国房地产资金来源59741亿元，同比增长9.1%，增速比1至7月上升2.9个百分点。在各类资金来源渠道中，国内贷款同比增长11.2%，增幅回升至10%以上。企业自筹资金同比上涨12.5%，增幅也从底部回升。其他资金同比上涨6.7%，为今年涨幅最高值。目前房企到位资金总量回升趋势明显，随着市场转暖和企业推盘力度加大，房企资金压力有所减轻。虽然房企未来缺少降价动力：一方面受到限购政策难以放松、购房需求后续难持续增长的影响，另一方面，虽然销售压力减轻，但未来仍会面临购地、偿债等大规模的资金支出。因此，未来房价很难出现大幅上涨。整体来看，房企资金面虽有好转，但压力仍存。短期来看，2012年内再出台新政策的可能性不大，最近市场可能仍会维持当前的活跃，一些地方的房价会呈小幅上升趋势。而后几个月，地方政府将会加大推地力度，刺激房地产投资及开发，整体市场可能会逐渐呈复苏态势。
或迎土地成交高峰，根据统计局数据显示，1至8月房地产开发企业土地购置面积23624万平方米，同比下降16.2%，降幅收窄8.1个百分点;土地成交价款4800亿元，同比下降7.6%，收窄9.3个百分点。仅7月土地购置面积为4642万平方米，土地成交价款964亿元，均环比大幅上涨;平均土地均价2031元/平方米，环比微涨0.54%。8月土地市场成交延续下半年来的活跃气氛，不过整体成交均价基本保持平稳，未有大幅上涨。一方面，受制于地方财政压力，当前政府推地力度逐渐加强，尤其是推出大量优质地块在逆市下吸引企业置地;另一方面，市场及预期好转，房企拿地意愿回升。目前大量城市的住宅用地可能都会在9月以后进入市场，在市场相对稳定的三季度末及四季度，住宅土地市场成交高峰或将到来。上半年房企拿地意愿比较低，土地市场供需也相对冷淡。而进入下半年，随着市场的回暖，部分房企现金流有了明显的好转，拿地意愿回升，纷纷加大补仓力度。同时地方政府推地意愿也比较强，全国土地市场会逐渐升温。
住宅库存增速继续放缓，国家统计局数据显示，2012年1至8月，全国商品房销售面积57415万平方米，同比下降4.1%，降幅持续收窄。其中住宅销售面积为50985万平方米，同比下降4.8%，降幅收窄2.7个百分点。单月情况看，商品房销售面积8822万平方米，环比上涨2.2%，住宅销售面积7907万平方米，环比上涨2.3%。8月末，商品房待售面积31957万平方米，比7月末增加290万平方米。其中，住宅待售面积增加80万平方米。前8个月整体销售降幅持续收窄，市场成交延续高位，但随着6月的成交爆发，随后市场成交明显增速放缓，并没有出现继续上涨。一方面，政策压力仍在，市场不存在大幅反弹的可能。另一方面，6月以后，全国范围内房价出现了一定的反弹，开发商打折优惠力度缩小也导致了需求入市放缓。不过今年的9月、10月伴随着全国范围内的大量新盘入市，年内成交维持高位趋势的概率比较大。
备注：房地产开发景气指数又称景气度，是对企业景气调查中的定性经济指标通过定量方法加工汇总，综合反映某一特定调查群体或者发展趋势的一种指标。房地产景气指数100为最合适的水平，100至105之间为适度水平，95.95至100以下为较低水平，105以上为偏高水平。
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